Acheter une résidence secondaire est un rêve pour beaucoup de Français, car cette résidence représente la possibilité de changer d'air régulièrement, et le plaisir de partager de bons moments en famille ou entre amis. Mais au-delà de ce critère affectif, acheter une résidence secondaire reste un investissement immobilier qu'il faut anticiper sous tous ses aspects, pratiques et financiers.

Une résidence secondaire pour le plaisir plutôt que pour investir

Premier élément à retenir, contrairement à un investissement locatif, l'achat d'une résidence secondaire n'a pas pour but premier de réaliser un placement qui rapporte. Cependant, pour peu que le lieu choisi soit attractif, le placement peut se révéler intéressant, et le bien, sous réserve de l'entretenir correctement, prendre de la valeur au fil des ans.

Notez tout de même que les plus-values de la vente d'une résidence secondaire sont taxées, contrairement à celles d'une résidence principale (voir plus loin).

Des frais souvent conséquents

Deuxième critère à ne pas ignorer, le coût d'une résidence secondaire. Les frais restent en effet les mêmes que pour une résidence principale : frais d'agence et de notaire au moment de l'achat, prêt immobilier, contrats d'énergie, impôts, eau, téléphone... Certains postes de dépense peuvent même être plus importants que ceux d'un bien occupé à l'année, comme l'assurance habitation. L'entretien peut également s'avérer lourd, en particulier dans des maisons anciennes avec une toiture en mauvais état, un grand terrain, une piscine, etc...

Bien choisir sa résidence secondaire

Bien souvent, l'achat d'une résidence secondaire intègre la notion de "coup de cœur". Mais pour en profiter pleinement, il est indispensable de baser son choix sur quelques critères plus objectifs. Si la plupart des Français choisissent une région à laquelle ils sont attachés sentimentalement, il convient aussi de tenir compte des préférences de la famille avant de trancher entre mer et montagne. Ne négligez pas non plus la dimension pratique : un magnifique chalet à 8h de route sera probablement moins souvent occupé qu'une petite maison de campagne à 2 ou 3h de chez soi.

Comment bien choisir sa résidence secondaire ? Quel budget prévoir ? Quels sont les éventuels avantages financiers ? Et les inconvénients ? Pour qu'investir dans une maison de vacances soit un une opération intéressante, voici quelques questions à se poser et les conseils de Jean-Marc TORROLLION, Président de la FNAIM.

Appartement ou maison, quel type de résidence secondaire privilégier ?

Jean-Marc Torrollion : Il faut rappeler avant tout que la résidence secondaire répond essentiellement à un critère affectif. N'oublions pas non plus qu'à moins d'en avoir hérité, posséder une maison secondaire reste un luxe pour beaucoup aujourd'hui. C'est en effet un investissement pour lequel on ne recherche pas la rentabilité, et dont le seul avantage qu'on en retire est le plaisir d'en profiter. D'ailleurs, c'est un bien que l'on achète quand tout va bien pour l'économie en général, et pour sa situation personnelle.

La typologie de bien est très variable selon le lieu, l'utilisation que l'on souhaite en faire, ce que l'on recherche, son budget aussi, bien entendu... Si l'on cherche le calme, la liberté et peut-être un esprit plus "rural", ou que l'on souhaite accueillir une famille nombreuse, la maison individuelle reste le choix par excellence. Les appartements sont surtout prisés dans les stations de montagne, ou sur les villes touristiques en bord de mer.

Quel est le prix d'une résidence secondaire ?

J.-M.T. : C'est extrêmement variable. Tout dépend de la typologie de bien que l'on recherche, et du lieu où l'on souhaite acheter. Le prix au m² sera évidemment très différent selon que vous achetez un F2 ou une grande bâtisse avec jardin et piscine, que le bien soit situé dans un territoire rural, ou une station balnéaire ou de montage prisée des touristes. Rappelons que l'achat d'une résidence secondaire ne bénéficie d'aucune aide : ni prêt à taux zéro, ni dispositif "Pinel", ni aucun autre mécanisme d'encouragement fiscal, que ce soit pour l'acquisition, l'entretien ou la rénovation.

Quelles sont les précautions à prendre quant au choix de l'emplacement ?

J.-M.T. : De façon usuelle, le vendeur à l'obligation d'un état des risques naturels, mais, en complément, il faut toujours interroger l'agent immobilier sur l'historique des sinistres. Toutefois, quand on achète une résidence secondaire en milieu rural, le premier point d'attention, c'est l'assainissement : on est très souvent dans une zone d'assainissement non collectif. C'est sur le vendeur que repose l'obligation de mise aux normes. Le diagnostic d'assainissement non collectif doit ici être annexé à la promesse de vente ou à l'acte définitif de vente.

Une autre particularité en milieu rural est celle du droit de préemption que peuvent exercer les SAFER (droit d'acquérir en priorité). Enfin, il faut être attentif aux éventuelles servitudes de source et de passage : il ne faut rien laisser passer ! Il faut s'interroger sur toutes ces petites choses que l'on pourrait juger anodines : s'il y a un portail jamais utilisé, pourquoi y a-t-il ce portail ? Quand on vous dit qu' "il y a un chemin qui est à vous mais où, de temps en temps, des personnes passent" : qui passe ? Dans un champ, il ne faut pas hésiter à faire borner le terrain, car au fil du temps, l'habitude a pu être prise d'aller plus loin que la limite de sa propriété.

Quel est le budget à prévoir pour l'entretien d'une résidence secondaire ?

J.-M.T. : L'entretien annuel peut représenter 5 % du prix d'achat. C'est bien sûr un élément dont il faut tenir compte. L'addition monte en effet très vite, entre les frais de transport pour y aller (voiture ou train), les impôts locaux, les assurances, l'eau, l'électricité... Sans oublier les gros postes que sont le chauffage, les dépenses d'entretien et les travaux. Il est clair que le total des charges a augmenté ces dernières années plus vite que le coût de la vie et que le prix du logement lui-même.

Sur la côte Atlantique, par exemple, une maison en bord de mer représente des frais supplémentaires d'entretien compte-tenu de l'oxydation. S'agissant du chauffage, cela peut aussi représenter une surprise, surtout quand on passe d'un immeuble où le chauffage est collectif, à une maison où l'on est le seul à chauffer. On peut être habitué à un niveau de chaleur qu'il est coûteux de maintenir quand on vit seul dans une résidence.

Quelle fiscalité s'applique à la résidence secondaire ?

J.-M.T. : Les résidences secondaires sont soumises à la taxe foncière, ainsi qu'à la taxe d'habitation et celle d'enlèvement des ordures ménagères. Même si le logement n'est pas occupé toute l'année, son propriétaire devra tout de même s'affranchir des impôts locaux. Aucune exonération ni mesure de plafonnement n'est prévue pour les logements occasionnels. Les personnes possédant une résidence secondaire ne profiteront pas non plus d'abattement pour le calcul de l'Impôt sur la fortune immobilière (IFI), ni pour les droits de succession.

De plus, certaines communes peuvent mettre en place une majoration de 20 % de la part de cotisation de taxe d'habitation qui leur revient pour les logements non affectés à l'habitation principale, lorsqu'elles appliquent la Taxe sur les logements vacants (TLV). Enfin, il faut savoir qu'en cas de revente, sauf rares exceptions, la plus-value réalisée sera également soumise à l'impôt au taux de 19 %, plus les prélèvements sociaux de 15,5 % (soit 34,5 % au total). Par nature, une résidence secondaire est un bien qui coûte plus cher qu'une résidence principale, car il ne bénéficie d'aucune incitation fiscale, sauf à faire de la location saisonnière.