A Paris comme dans le reste de la France, les prix des logements ont fortement progressé en l'espace de dix ans : + 139% pour un appartement ancien en France depuis 2001 et + 175%, soit un prix multiplié par 2,8, pour un bien situé dans la Capitale sur la même période. A titre d'exemple, le prix moyen par m2 au quatrième trimestre 2011 était de 8.388 € à Paris contre 3.739 € à Nice, 3.150 € à Lyon, 3.000 € à Lille, 2.815 € à Bordeaux et 2.500 € à Marseille. Avec de tels chiffres, Paris se positionne donc définitivement devant les autres villes françaises. La situation s'explique par la forte pression foncière qui s'exerce sur le territoire parisien. Les logements anciens à vendre se font rares et il n'y a peu de terrains disponibles pour en construire des neufs. Quelles répercussions cette augmentation des prix a-t-elle eu sur le marché ? Bizarrement aucune ! Malgré ces hausses importantes, les acheteurs continuent à acheter des biens dans la Capitale et ce, grâce à des dispositifs en faveur de l'accession et de l'investissement locatif mis en place par l'Etat et la ville de Paris. Il faut dire que Paris reste extrêmement attractive sur le plan professionnel et offre, en termes de qualité de vie, des atouts incontestables. Résultat : aucune baisse significative du volume des ventes sur cette période. Entre 2001 et 2007, elles ont été comprises entre 37.200 et 39.300 logements par an.

Si l'étude permet de faire un état des lieux chiffré du marché dans la Capitale, elle fournit aussi de précieuses informations sur le profil des acheteurs parisiens. Qui sont-ils ? Quels âges ont-ils ? Combien gagnent-ils ? Autant de questions auxquelles l'étude, qui a été faite à partir de l'analyse des projets d'accession à la propriété soumis à l'ADIL, apporte des réponses précises. Commençons avec la situation personnelle des accédants. Sans surprise, ils sont majoritairement célibataires et sont âgés en moyenne de 32 ans, en dessous de la moyenne nationale qui, elle, est de 34,7 ans. L'étude révèle également que le nombre de couples sans enfant progresse alors que celui des couples avec deux enfants et plus recule, respectivement de +5,9 points et - 6,4 points entre 2001 et 2011. "Ce renversement est la conséquence des prix à Paris qui contraignent les ménages les plus grands dans leur volonté d'acquérir un bien", analyse l'ADIL.

Les ménages modestes exclus du marché

Autre élément intéressant mis en évidence dans cette étude : les accédants ayant été locataires dans le secteur privé sont les plus nombreux. On note toutefois une hausse du nombre de locataires en HLM. L'ADIL précise également qu'une "écrasante majorité" des acheteurs parisiens sont des primo accédants : 98,2 % en moyenne sur 10 ans contre 93,6 % au niveau national. En ce qui concerne leur situation financière, on apprend que le revenu moyen d'un acheteur parisien était de 3.260 € en 2011 à Paris contre 2.530 € à l'échelle de la France, soit une hausse respective de 46% et 20% en dix ans "La flambée des prix à Paris a été telle, qu'elle a progressivement exclu du marché de l'accession, les ménages les plus modestes, analyse l'ADIL. Pendant dix ans, la part des cadres s'est accrue d'année en année jusqu'à représenter près des trois quarts des ménages ayant eu recours à un prêt à taux zéro en 2011". Clôturons ce chapitre avec le financement des transactions. Sur ce point, l'étude révèle une augmentation du montant de l'apport personnel mais précise dans le même temps qu'elle n'a pas suffit à compenser l'envolée de prix. "D'où, comme le souligne l'étude, un endettement de plus en plus important : 4,72 années de revenus en 2011 contre 4,36 en France".

Quelles conséquences tous ces changements ont-ils eu sur la physionomie de Paris ? Là encore l'étude ADIL fournit une réponse précise grâce à l'analyse de l'offre en matière de logements neufs. Il y a peu de terrains libres dans Paris, mais il y en a quand même. Et lorsque l'on observe leur lieu d'implantation, l'on se rend compte qu'ils se concentrent dans les mêmes zones géographiques : d'une part, le 13ème arrondissement et, d'autre part, le Nord Est autrement dit les 11ème, 18ème, 19ème et 20ème arrondissements. "D'une manière générale, les arrondissements les plus périphériques et les plus grands, ceux formant la couronne extérieure de Paris, sont les plus bâtisseurs. Par leur taille et grâce aux possibilités foncières qu'ils détiennent, ces arrondissements ont pu accueillir plus de programmes et de taille plus importante". Résultat : en l'espace de dix ans, la physionomie de ces quartiers a profondément changée : ils se sont peuplés et il a fallu y créer de nouvelles infrastructures. Parallèlement, on remarque que les biens mis en vente ne sont plus les mêmes qu'avant. "Les petites surfaces se sont largement développées", informe l'ADIL. Et de préciser : "les studios et 2 pièces représentent 44% de l'ensemble des logements mis en vente en dix ans". Enfin, on observe toujours d'importantes disparités de prix entre les biens en fonction de leur position géographique. "L'arrondissement le moins cher est le 19ème, dont le prix moyen est de 6.580 €/m², nous apprend l'étude. A l'opposé se trouve le 6ème arrondissement avec 13.100 €/m² (prix à la fin 2011). Ces extrêmes étaient les mêmes dix ans plus tôt".