"2009 et 2010 sont des années qui vont confirmer une relative stabilisation du marché locatif français", selon Michel Mouillart, professeur d'économie à l'université Paris X-Nanterre, auteur de l'étude de l'Observatoire des loyers Clameur* publiée ce mercredi, lors de sa présentation à la presse. L'année écoulée a confirmé "une faiblesse du marché locatif privé" : la baisse de la mobilité résidentielle a en effet continué en 2009 (-5%), pour s'établir à 25,8%, "son point le plus bas depuis 1998". Entre 2006 et 2009, elle a ainsi diminué de près de 13%. Les Français attentistes en cette période d'incertitudes, préfèrent rester dans leur logement ou différer une envie de déménager, du fait notamment d'"un sentiment de difficulté à trouver un bien". "Et si les ménages ne déménagent pas, il n'y a pas non plus de nouveaux biens sur le marché", précise Michel Mouillart. Ce qui entretient la réduction du marché.  Une stabilisation toute relative L'observation de l'indice des loyers sur la période 2009, permet de constater une très légère hausse des loyers à +0,1%. Ce premier trimestre 2010 confirme cette stabilisation affichant +0,6%, soit ce qui avait été observé à la même période l'an dernier. L'évolution globale des loyers sur ce premier trimestre 2010, paraît différenciée selon les types de biens : les petites surfaces auraient tendance à voir leurs loyers baisser (-1,1% pour les studios et 1 pièce), tandis que ceux des grandes surfaces augmenteraient (+3,9% pour les 5 pièces et plus), une première depuis des années. Mais pour Michel Mouillart, il faut remettre ces résultats en perspective par rapport aux années précédentes : "Ce qui est gagné en 2009, on le récupère en 2010", tout est affaire de compensation. Ainsi par exemple, sur les petites surfaces, les loyers ont gagné +1,6% en 2009 et +3,2% en moyenne chaque année, entre 1998 et 2010. "Après la pression sur les loyers observée entre 2004 et 2006, c'est la première fois depuis 1998 (et même depuis la crise du début des années 90) que les loyers de marché stagnent" précise l'étude.

Disparités régionales

Mais le marché reste sur "le fil du rasoir" entre baisse et hausse, "inquiet, hésitant", et l'observation globale cache de fortes disparités régionales. Sur le début 2010, quasi toutes les grandes villes affichent des loyers en baisse, soit 51,9% des villes de plus de 60.000 habitants. Mais, dans 48,1% des villes de plus de 60.000 habitants, les loyers ont progressé : une progression soutenue à Clermont Ferrand (12€/m2, +5,9%) par exemple, modérée à Saint-Nazaire ou Roubaix. Dans le lot de ces dernières, très peu de "grandes villes", il n'y a que Lyon, Montpellier ou Tours : Marseille ou Paris par exemple, voient elles, leurs loyers en légère baisse (respectivement -0,6% et -0,8%). Là encore, il faut observer une compensation par rapport à 2009. D'autre part, "Il y a un peu moins de villes avec des loyers en faible baisse et un peu plus avec des loyers en forte baisse", observe M. Mouillart. Parmi les plus fortes baisses : Saint-Denis (-7,1%), Aubervilliers (-6,5%), mais aussi Neuilly/Seine (-6,4%). Parmi les baisses soutenues on peut citer également Strasbourg (-3,1%) ou le Mans (-3,7%).

Le délai de vacance s'allonge

Autre indicateur important dans ce contexte de ralentissement du marché : le taux de vacance locative, soit la période avant relocation pour un logement remis sur le marché. "Depuis 2008, la fluidité du marché se dégrade, constate M. Mouillart. Les temps de vacance s'allongent." L'indice de vacance locative est en hausse de +3,9% depuis le début de l'année (+11,7% depuis 2008), soit "la situation la plus mauvaise depuis 2008." La durée moyenne est de 2 mois. Mais là encore, les écarts régionaux sont importants, en fonction des spécificités du marché local : en Lozère, le délai est en moyenne de 7 mois, contre 1 mois et demi à Paris. Mais sont observées des hausses significatives dans des régions comme la Rhône-Alpes (+9%), la Paca (+8,7%), ou encore l'Auvergne (+9,4%) qui voient leurs délais de relocation s'allonger. Un phénomène qui touche à un degré moindre l'IDF (+2,4%), la Bretagne (+2,3%) ou encore les Pays de la Loire (-0,3).  De plus en plus de travaux avant relocation Par ailleurs, l'effort d'amélioration et d'entretien de l'habitat n'a jamais été aussi important. Une tendance amorcée depuis 2007, qui se confirme en ce début 2010 : le taux est ainsi passé de 33,1% en 2009 à 35,4% ce premier trimestre. "Même si les perspectives de retour sur investissement ne sont pas excellentes, la réalisation de travaux permet aux bailleurs de répondre aux exigences de qualité de la demande et contribue à la réduction du risque de vacance prolongée des biens remis sur le marché", précise M. Mouillart dans son étude. Enfin, du côté du marché locatif privé neuf ou récent - une donnée nouvellement étudiée - Clameur observe que "Les loyers ont progressé moins vite que l'ensemble du marché, entre 1998 et 2010. Ils stagnent pratiquement depuis 2006." Pour avoir un aperçu de l'étude plus en détails, cliquez sur suivant. *Fort d'une base d'étude de 200.000 références de loyers - soit 12% du parc locatif privé en France, couvrant 1250 communes - l'Observatoire Clameur (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Publics Urbains) étudie, avec la compétence technique de Michel Mouillart, professeur d'économie à l'université Paris X-Nanterre, l'évolution des loyers depuis 2006. Clameur compte actuellement 25 membres, représentant l'ensemble des acteurs du secteur. Les cinq membres fondateurs de cette association loi 1901 sont : le SNPI, l'UNIS, Foncia, l'Anah et l'UNPI.