Encourager l'investissement locatif dans les résidences avec services, comme les établissements pour personnes âgées ou les étudiants présente un intérêt social évident pour les pouvoirs publics. Encourager l'investissement locatif tout court d'ailleurs ! Cela contribue notamment à la relance dans le bâtiment et le logement. Mais le succès du dispositif Scellier (voir article), est venu faire de l'ombre aux autres types d'investissement locatif.

Alignement avec le dispositif Scellier

Pour y remédier, la loi de finances rectificative du 22 avril dernier est venue aligner les avantages du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) à celui du loueur dans le cadre de l'investissement Scellier. Jusqu'alors, le propriétaire en LMNP s'engageait à louer par l'intermédiaire d'un gestionnaire son logement pendant neuf ans et se voyait alors accordé une réduction égale à 5 % du prix de revient du logement avec un montant annuel plafonné à 25.000 €. Aujourd'hui, tout LMNP qui investit depuis le 1er janvier 2009 dans un logement compris dans une résidence pour personnes âgées ou adultes handicapés, une résidence pour étudiants, une résidence de tourisme classée ou un établissement de soins de longue durée, peut choisir de bénéficier d'une nouvelle réduction d'impôt. Elle est calculée en fonction du prix de revient du logement dans la limite d'un montant de 300.000 € ; et le taux de la réduction d'impôt est porté à 25 % pour les années 2009 et 2010 (et 20 % pour les années 2011 et 2012). * "Une démarche d'investissement étique, un placement sûr à moyen et même long terme... Tous les critères sont réunis pour que cette nouvelle mesure décide les investisseurs à réaliser une acquisition en LMNP", explique Guillaume de Lonlay, président du cabinet Lonlay & Associés Finances, dans un communiqué. Et de renchérir : "Le Gouvernement a mis en place ce dispositif une fois de plus extrèmement généreux pour faire face au grand nombre de demandes insatisfaites de logements en LMNP, mais aussi pour favoriser l'emploi dans le bâtiment dans la mesure où le décret ne concerne que les logements dans des programmes neufs." Le nouveau dispositif complète ainsi le régime de la location meublée non professionnelle classique. L'investisseur pourra désormais choisir entre les deux, l'amortissement ou la réduction.

LMNP classique et LMNP avec réduction

  Dans le cadre du LMNP classique, explique dans un communiqué Thesaurus, entreprise de conseil en gestion de patrimoine, "l'investisseur a la possibilité de tirer des revenus locatifs de nature B.I.C. (bénéfices industriels et commerciaux), de réaliser un amortissement permettant de neutraliser fiscalement les revenus locatifs, de récupérer la TVA." L'inconvénient résidant dans le fait qu'il y a "pas de défiscalisation directe sur le montant de l'investissement". Ce qui est possible dans le cadre du nouvel LMNP, où l'investisseur peut bénéficier de 25% en 2009-2010 et récupère la TVA sur les programmes neufs. En revanche, constate Thesaurus, "si l'investissement bénéficie de la réduction d'impôt, il ne pourra pas supprimer la fiscalité liée aux revenus locatifs de la LMNP." Christine Vassal-Largy, directrice générale de Thésaurus en charge du pôle Immobilier, précise que "les conseils d'un professionnel me semblent indispensables pour sécuriser un achat en LMNP pour vous aider à sécuriser le choix du gestionnaire, récupérer le montant de la TVA et le faire fructifier, et établir la déclaration fiscale des bénéfices industriels et commerciaux générés en plus de la déclaration fiscale des revenus fonciers."

Une offre limitée

Résidences étudiantes et établissement d'hébergements pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) devraient avoir la faveur des investisseurs, puisqu'elles présentent, d'après Guillaume de Lonlay, pour les premières des minima requis plus bas (90.000€) que les autres, et pour les secondes des biens qui offrent les "meilleurs rendements locatifs" (environ 4,75% par an). Rentabilité indéniable, action sociale... Le statut de LMNP présente donc de nombreux avantages. Mais reste une difficulté, qu'explique Guillaume de Lonlay : "Tout comme les biens Scellier, les biens en LMNP sont peu nombreux. Par exemple, en ce qui concerne les résidences pour personnes âgées dépendantes, le besoin est de l'ordre de 175 nouvelles résidences par an, or seulement 30 à 50 programmes sont réalisés à ce jour." * Investissement minimum requis pour bénéficier de la réduction : 240.000 € pour un logement en résidences classées tourisme 200.000 € pour un logement dans un établissement d'hébergements pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) 90.000 € pour un logement dans une résidence étudiante. Retrouvez d'autres articles sur ce thème : Investissement Scellier Investir dans une maison de retraite : le bon plan ? Réussir son investissement locatif Une résidence services pour ses vieux jours