Une sacrée ombre au tableau pour le dispositif d'investissement locatif à succès Scellier, jusque-là principal pourvoyeur de bonnes nouvelles dans le secteur ! Alors qu'il a représenté 66% des ventes de logements neufs en 2009, Immogroup Consulting publie en effet cette semaine une "cartographie nationale des risques locatifs en immobilier résidentiel neuf", à l'occasion de laquelle il préconise un "principe général de précaution", principe qui "s'impose... par temps couvert sur l'Hexagone."  Des plafonds supérieurs de 5% à plus de 50% par rapport au marché Principal dysfonctionnement pointé du doigt : "l'inadéquation grandissante" des plafonds de loyers maxima ou proposés, par rapport aux loyers du marché et au "pouvoir de loyer" des ménages. En d'autres termes, certains investisseurs constatent que les loyers qu'ils peuvent réellement percevoir dans ce marché locatif sont inférieurs à la rentabilité espérée, voire promise par le commercial qui leur a vendu le bien. "Les loyers maxima Scellier peuvent ainsi être supérieurs de 5% à plus de 50% aux loyers de marché dans certaines agglomérations", explique Immogroup Consulting, selon la situation particulière et la typologie des logements". Et d'ajouter : "plus le logement est grand, plus cet écart est important". Les écarts constatés localement seraient, par exemple, de +5% à +40% en Nord Pas de Calais (zone B1), de +8% à +70% dans les Alpes (zones B2/A), de +10% à +40% en Côte d'Azur (zone A), de +5% à +35% en première et deuxième couronne parisienne (zone B1, B2 et A). Trois défauts et un handicap Tout en précisant dès l'introduction que le "dispositif Scellier a fait très rapidement preuve d'une grande efficacité au bénéfice des constructeurs, des intermédiaires en commercialisations... et des investisseurs qui ont su choisir le bon actif cible", Immogroup Consulting indique ainsi que trois défauts et un handicap l'ont pénalisé. Respectivement, "son élaboration dans l'urgence, une rigidité dans le temps des loyers plafond et l'intégration dans son périmètre d'agglomérations ou de communes déjà gravement affectées par le dispositif Robien (ex. Montauban, Limoges, Brive, Poitiers, Angoulême, Carcassonne, etc)" ; et, côté handicap, "sa mise en application au moment où le marché locatif commençait à se retourner", avec la stagnation voire la baisse des loyers enclenché en 2009, qui se profile également en 2010, précise la société d'expertises immobilières. Cette situation de déséquilibre entre loyers Scellier et loyers du marché existait ainsi depuis le début, mais s'est "notablement aggraver depuis lors", constate-t-elle. Elle toucherait désormais toutes les régions, concernant : les trois quarts des agglomérations situées en zone B2 ; les deux tiers de celles situées en zone B1 ; 40% des agglomérations situées en zone A (dont l'essentiel de la seconde couronne parisienne et une partie de la première couronne).  Des obstacles Comment expliquer cette situation ? Parmi les obstacles constatés par Immogroup Consulting auxquels est confronté le dispositif : "l'existence de freins à la mobilité", comme "un pouvoir de louer limité", contraint par un environnement économique difficile ; une offre locative neuve fortement dopée depuis 5 ans, parfois de manière irrationnelle ; un "marché locatif dans l'ancien déprimé" dans certaines zones (à Saint Etienne et à Albertville par exemple) et exerçant une pression baissière sur les prix locatifs ; la concurrence également du marché de la primo-accession avec des dispositifs de soutien efficaces, comme le Pass Foncier ou le doublement du PTZ ; et enfin, celle du marché locatif social, la société d'expertises citant, par exemple, Dijon ou Saint-Etienne.

Une situation qui devrait perdurer

Cette situation d'inadéquation ne devrait pas aller en s'améliorant précise Immogroup Consulting, prévoyant même que l'écart devrait "se creuser en 2010 et début 2011". Un constat renforçant la nécessité d'une "extrême vigilance" de l'investisseur avant tout achat* tout d'abord, mais aussi, ajoute les auteurs de l'étude, celle de la création d'"instances paritaires départementales, dont l'objet serait, de façon régulière et sur la base d'une analyse de l'évolution des marchés immobiliers locaux, de réviser les contours des zonages Scellier et surtout de moduler les loyers plafond."