Concrètement, n'importe quelle location vide peut devenir un meublé, "à condition de faire les choses dans les règles de l'art" précise Patrick Chappey, cofondateur de Gererseul.com. Le logement devra, par exemple, être correctement équipé et aménagé (voir pages suivantes) mais surtout, il devra correspondre aux attentes du marché, pour justifier un loyer plus élevé. "Il s'agit le plus souvent de studios ou de deux-pièces, destinés à un public d'étudiants, de cadre ou de jeunes ménages qui louent de manière temporaire" détaille Patrick Chappey. Plus le logement est petit, plus l'opération est rentable. Si l'appartement est plus grand, on peut envisager de proposer une colocation meublée, ou une location meublée saisonnière, destinée aux touristes - à condition que la réglementation locale l'autorise. A Paris, par exemple, pour louer un bien meublé à l'année à des touristes, vous devez obtenir une autorisation de la mairie.

Dans les quartiers recherchés

Les zones les plus demandées pour ces types de biens sont en centre-ville, proches des quartiers étudiants ou d'affaires. "On ne transforme pas une location vide en meublé s'il n'y a pas un véritable potentiel" conseille Patrick Chappey.

La location meublée a la réputation d'être financièrement et fiscalement plus intéressante qu'une location vide. L'opération peut s'avérer 10 à 30% plus rentable qu'une location vide, "et jusqu'à 50% dans certains cas" selon Patrick Chappey. Explications. Le loyer d'une location meublée est toujours 5 à 10% plus élevé que celui d'un logement vide - un chiffre qui dépend de la ville et du quartier. Malgré l'investissement initial pour l'équipement de la maison (voir pages suivantes), l'intérêt est donc évident.

Fiscalement intéressant

Mais le meublé est également fiscalement intéressant. Si les loyers d'un logement vide entrent dans les revenus fonciers, ceux d'un meublé sont comptabilisés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). "L'avantage de ce système est un abattement de 50%" précise Patrick Chappey. L'abattement est calculé automatiquement, mais ce régime n'est applicable que si les revenus annuels de la location ne dépassent pas 32.600 euros. Pour les chambres d'hôtes, gîtes ruraux et les locations meublées touristiques, le plafond est de 81.500 euros et l'abattement de 71%.

Frais réels et exonération fiscale

Il est également possible d'opter pour le régime réel d'imposition, dans lequel le bailleur déduit l'intégralité des frais liés à la location meublée : entretien, réparations, impôts locaux, frais de gestion et d'assurance, intérêts d'emprunt, amortissement du mobilier, etc. N'hésitez pas, dans ce cas, à faire appel à un comptable pour éviter toute erreur. Mieux encore : dans certains cas, les revenus d'une location meublée peuvent être exonérés d'impôts ! Cela concerne les chambres louées chez l'habitant, qui tiennent lieu de résidence principale pour leur locataire, et dont "le loyer est fixé dans des limites raisonnables". Cette dernière notion est réévaluée chaque année, elle s'élevait à 183 euros par mètre carré et par an à Paris et 134 euros/m²/an en province en 2014. Enfin, si vous louez une chambre de votre logement à des personnes qui n'y élisent pas domicile à l'année, et que cette location ne vous rapporte pas plus de 760 euros pas an, vous êtes également exonérés sur ce revenu.

Si la rentabilité du meublé est évidente, elle ne tombe pas du ciel ! La location en meublé réclame plus d'investissement de la part du propriétaire. Un investissement financier, pour acheter le mobilier et l'équipement de la maison (voir pages suivantes), "mais aussi un investissement en temps et en énergie" insiste Patrick Chappey. Qui dit meublé, dit location de plus courte durée. Les baux durent légalement un an, renouvelable tacitement, ou neuf mois pour les étudiants. Vous devrez donc chercher un nouveau locataire plus souvent que pour une location vide.

Éviter au maximum la vacance

"Le risque majeur est la vacance" explique Patrick Chappey. Chaque mois sans locataire fait baisser la rentabilité de l'opération. Il peut être intéressant de faire appel à une agence spécialisée si vous habitez loin de votre bien en location. Elle pourra s'occuper des états des lieux de sortie et d'entrée, notamment. Autre désagrément lié aux changements de locataires : les dégradations du bien et du mobilier sont plus courantes. Vous devrez donc engager plus de frais pour l'entretien de l'appartement.

Pour passer d'un logement vide à un meublé, vous devrez ajouter... des meubles. Mais pas seulement ! Depuis le 5 août 2015, un décret vient préciser la liste des onze éléments que doit contenir un logement pour être loué comme un meublé. Il vous faudra donc investir dans un lit avec couette ou couverture, une table et des chaises, des rangements, des luminaires, de quoi occulter les fenêtres de la chambre, mais aussi de quoi entretenir les lieux (seau, balai, poubelle, etc.). La cuisine, quant à elle, doit comporter des plaques de cuisson, un four ou four micro-ondes, un réfrigérateur avec au moins un compartiment freezer, de la vaisselle "nécessaire à la prise des repas" et des ustensiles de cuisine.

Un logement tout confort

Patrick Chappey conseille tout de même de pousser l'exercice plus loin, en fournissant un logement beaucoup mieux équipé. "Le locataire doit venir avec ses affaires personnelles et simplement poser ses valises" insiste-t-il. Comme à l'hôtel - ou presque, puisque le linge de maison n'est pas fourni. "Mieux vous aménagez l'appartement, plus le locataire aura envie d'y rester longtemps" ajoute Patrick Chappey. Investissez donc dans un lave-linge, une télévision, une table basse, un four à micro-ondes, et pourquoi pas un grille-pain, une bouilloire, un tapis, un lecteur DVD, une connexion Internet, etc. Comptez 4 à 7.000 euros pour un petit deux-pièces confortable.

De l'importance de la liste

Lors de l'état des lieux d'entrée, faites signer au locataire une liste détaillée du mobilier présent, comme dans une location de vacances. Ainsi, vous prouverez qu'il s'agit bien d'un meublé, et vous éviterez tout conflit en cas de dégradation ou de vol, lors de l'état des lieux de sortie. Et en cas de dégradation ? Pour le mobilier et l'équipement, comme pour les autres éléments de la pièce, la règle est la même : si la dégradation est liée à l'usure naturelle, c'est au bailleur de payer les réparations ; si elle est liée à une mauvaise utilisation, les frais incombent au locataire. Pour limiter les tracasseries, Patrick Chappey conseille d'opter pour une prolongation de garantie sur les appareils électriques et électroménagers.