Tout crédit demande garantie : cela pourrait être la devise du banquier. Qui dit garantie, dit pour beaucoup caution. Pourtant, une autre forme de crédit existe et connaît depuis quelques années un certain regain, notamment de la part des autorités : l'hypothèque. La dernière réforme (applicable depuis juin 2007) est venu clarifiée la situation et créer de nouvelles possibilités d'emprunts hypothécaires, comme le viager. Plus récemment encore, le rapport "Loger les classes moyennes : la demande, l'offre et l'équilibre du logement", effectué pour le compte du Conseil d'analyse économique (CAE)*, conseillait entre autres, de développer son recours. "Le logement, c'est l'investissement des ménages par excellence. A la nécessité de se loger, s'ajoute la volonté de se constituer un patrimoine immobilier pour l'avenir et/ou pour sa descendance" observaient alors Jacques Mistral et Valérie Plagnol, qui ont remis ce document. "Le relèvement des taux d'intérêt et la crise de l'été 2007 ont sonné la fin de conditions de crédit très accommodantes (...). Ces difficultés cumulées pourraient rendre les établissements plus prudents voire frileux dans l'attribution de crédits immobiliers à l'avenir." Et les auteurs de démontrer que le crédit exclut "de nombreux candidats à l'emprunt, dont le revenu n'est pas jugé suffisamment régulier, mais qui ne sont pas non plus éligibles à la panoplie des aides. On retrouve ici, les catégories moyennes intermédiaires qui souffrent de cette 'double peine.'" Le recours à l'hypothèque pourrait y remédier.

L'hypothèque "ce n'est pas comme au Monopoly"

Dans cette forme de crédit, nous explique Olivier Dacquin, directeur de la communication de la Banque Patrimoine et Immobilier (BPI), spécialiste en gestion de patrimoine, "il y a deux mots qui ne plaisent pas : 'crédit' et 'hypothèque'. Pourtant, ce n'est pas comme au Monopoly, perdre son bien n'arrive pas simplement en retournant une carte." En effet nous rappelle le banquier, "l'idée n'est pas de mettre quelqu'un à la porte." Le bien intervient en mobilisation de patrimoine et ne tombe dans l'escarcelle bancaire qu'à l'extrême cas de non-paiement caractérisé. L'hypothèque permet ainsi au débiteur de conserver le droit de jouir de son bien et même de le vendre comme de garantir de nouveaux emprunts, s'il a choisi l'hypothèque rechargeable. Le profil type d'un souscripteur de crédit hypothécaire ? "Une personne propriétaire d'un patrimoine élargi (à partir de 50 ans statistiquement) et dont l'objectif est d'optimiser ou de transmettre son patrimoine." Olivier Dacquin distingue ainsi trois grandes familles de clientèles qui y ont recours. La première veut financer d'autres projets immobiliers, d'investissement locatif ou pour ses enfants. La seconde veut engager des travaux d'amélioration de son habitat et enfin, la dernière, utilise ce type de crédit pour liquéfier une partie de son patrimoine afin d'investir, de s'assurer un revenu complémentaire de retraite ou encore de transmettre ses biens à sa descendance.  Premier conseil de bon sens pour ceux qui veulent y recourir : éviter de mettre en hypothèque sa résidence principale, on ne sait jamais ce qui peut se passer... Ensuite, pour être sûr que ce type d'engagement soit la bonne idée, il faut s'adjoindre les conseils d'un notaire ou d'un conseiller en gestion de patrimoine qui sera le plus à même de vous expliquer les démarches à suivre pour optimiser votre patrimoine.

Un cas typique

Olivier Dacquin nous décrit un cas typique. "Je suis un homme de 70 ans, avec trois enfants. Ma retraite est confortable, j'ai comme résidence principale un appartement à Paris, et je possède également une maison en Sologne. Mon fils cadet, dentiste, a besoin de 100.000€ pour ouvrir son cabinet. Mon argent est déjà immobilisé dans plusieurs produits financiers et la Banque me trouve trop vieux pour que je puisse emprunter. En mobilisant en hypothèque une partie de ma maison de Sologne, devant notaire, je fais une avance sur héritage et je peux ainsi prêter la somme à mon fils. J'ai pu liquéfier une partie de mon bien, que je rembourse petit à petit."

Des coûts importants

A noter que le montant du prêt est calculé en fonction de plusieurs critères : la valeur du bien, la durée du prêt - ce qui fait intervenir forcément l'espérance de vie de l'emprunteur du fait de son âge, sa santé et son sexe - et les coûts de financements fixés par l'établissement (le taux d'emprunt). Les frais inhérents à l'hypothèque sont importants, d'autant plus qu'il s'agit d'un acte notarié. Dans leur rapport remis au CAE, Jacques Mistral et Valérie Plagnol recommandaient de développer le recours à l'hypothèque en optant pour un modèle de "crédit immobilier hybride", qui prendrait en compte à la fois la solvabilité de l'emprunteur mais aussi la valeur du bien qu'il souhaite acheter. Mais cela impliquerait alors, ajoutent-ils, de réduire les coûts de l'hypothèque. En 2008, BPI a financé à hauteur de un milliard d'euros de crédits, un total supérieur à celui de l'année précédente malgré la crise, dont 20% environ concernaient des crédits en immobilisation de patrimoine. "Je pense que ce type de crédit permet de redonner aux personnes de 60 ou 65 ans la possibilité mener à bien de nombreux projets de vie, en optimisant leur patrimoine." * Le Conseil d'analyse économique (CAE), placé auprès du Premier ministre, a pour mission "d'éclairer, par la confrontation des points de vue et des analyses, les choix du gouvernement en matière économique".