L'investissement locatif est une solution de choix pour se constituer un patrimoine immobilier et percevoir des revenus complémentaires. Le régime fiscal est en plus très incitatif. Plusieurs dispositifs permettent en effet de bénéficier d'avantages sous forme de réduction d'impôt.

Les dispositifs Pinel, Loc'avantages ou encore Denormandie permettent d'acquérir des biens, dans le neuf ou dans l'ancien. Pour en bénéficier, il faut s'engager à le mettre en location à un prix inférieur au prix du marché. En contrepartie, le propriétaire bénéficie d'une réduction d'impôts sur les revenus locatifs. Il doit respecter certaines règles. Tour d'horizon des principaux dispositifs d'incitation fiscale en vigueur en 2023.

Investir dans le neuf : le dispositif Pinel

Le dispositif d'aide à l'investissement locatif dit "Pinel" est un dispositif qui donne droit à une réduction d'impôt lors de l'achat d'un logement neuf, variable selon la durée de location choisie et conditionnée au respect de plafonds de loyer et de ressources du locataire.

Il est possible de souscrire au dispositif Pinel jusqu'au 31 décembre 2024, mais depuis le 1er janvier 2023, il est scindé en deux :

• le Pinel classique avec des taux de réduction d'impôt dégressifs,
• le Pinel + avec le maintien des taux pratiqués antérieurement dans le cadre du Pinel (voir plus loin).

• Conditions tenant au logement

Le logement doit être situé dans un bâtiment d'habitation collectif (il ne peut donc pas d'agir d'une maison, même située en copropriété). Il doit être neuf, ou acquis en l'état futur d'achèvement, c'est-à-dire sur plan dans le cadre d'un programme de construction (pour tout savoir sur la VEFA, retrouvez notre article ici). Il doit également répondre à un niveau de performance énergétique minimal.

Surtout, le logement doit être situé dans une commune où existe un déséquilibre entre l'offre et la demande (Zones A bis, A, B1, B2, C). Pour savoir à quelle zone appartient votre commune, vous pouvez consulter le simulateur disponible ici : www.ecologie.gouv.fr/dispositif-pinel

Le logement doit être loué vide et au plus tard un an après son acquisition (ou l'achèvement de la construction).

• Conditions tenant au locataire et au loyer

Le loyer et les ressources du locataire ne doivent pas excéder des plafonds qui dépendent de la composition du foyer et de la zone dans laquelle se situe le bien. Il existe en effet un plafond de loyer différent selon le lieu où est situé le bien (vous pouvez les retrouver ici).

Le locataire, lui, peut être un membre de la famille, mais ne doit pas appartenir au foyer fiscal du propriétaire.

• Condition tenant à la durée de location

Le propriétaire doit ici s'engager sur une durée initiale de location de 6 ou 9 ans. Celle-ci peut aller jusqu'à 12 ans, et donne alors droit à un avantage fiscal plus important.

• Quel avantage fiscal ?

L'avantage fiscal prend la forme d'une réduction d'impôt qui dépend de la durée de l'engagement de location. Plus elle dure, plus ce taux est important. La réduction d'impôt se calcule également dans la limite d'un plafond de 300.000€ et de 5.500€/m2.

Pour les investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2022, les taux de réduction d'impôt sont les suivants :

• location sur 6 ans : 12% du prix d'achat
• location sur 9 ans : 15%, avec une réduction complémentaire si l'engagement est prolongé jusqu'à 12 ans.

Pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2023, les taux ont été revus de manière dégressive :

• location sur 6 ans : 10,5 % en 2023, 9 % en 2024
• location sur 9 ans : 15 % en 2023, 12 % en 2024
• location sur 12 ans : 17,5 % en 2023, 14 % en 2024

Exemple : un investissement de 180.000€ avec un engagement de location pris sur 12 ans (17,5 %) permet d'obtenir une réduction d'impôt globale de 31.500€, soit 2.625€ par an.

Investir dans le neuf : le dispositif Pinel +

Les conditions principales du dispositif Pinel + sont identiques au dispositif Pinel. Le bien doit donc être situé dans un logement collectif respectant un certain niveau de performance énergétique, et dans un quartier présentant un déséquilibre entre l'offre et la demande de logement. Le propriétaire s'engage là aussi à mettre le bien en location pour une durée minimale de 6 ans ou de 9 ans (jusqu'à 12 ans) et à respecter des plafonds de loyer et de ressources du locataire.

Pour pouvoir bénéficier du dispositif Pinel +, le logement doit répondre à d'autres critères :

• il doit être situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville : territoires urbains considérés comme prioritaires au regard de leur situation socio-économique (fort taux de chômage notamment), vous pouvez en retrouver la liste ici ;
• il doit respecter un niveau élevé de qualité et de confort, notamment de surface (au moins 28 m2 pour un T1 par exemple), comprendre un espace extérieur de 3 m2 minimum pour un T1 ou un T2, profiter d'une double exposition pour les T3 ou plus... (retrouvez plus de détail sur le site du ministère ici).

Le taux de réduction d'impôt pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2023 est de :

• sur 6 ans = 12 %
• sur 9 ans = 18 %
• sur 12 ans = 21 %

Investir dans l'ancien : le dispositif Loc'avantages

Le dispositif Loc'Avantages a remplacé le dispositif "Cosse" (encore appelé "Louer abordable"). Il s'agit d'une extension du dispositif Pinel s'appliquant dans l'ancien.

• Conditions tenant à la durée de location

Le propriétaire doit ici s'engager à louer le bien pendant au moins 6 ans. Il peut ici bénéficier d'une réduction d'impôts jusqu'à 65%. Cet engagement, sous forme de convention, peut être souscrit jusqu'au 31 décembre 2024 avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah).

• Conditions tenant au logement

Le logement doit être :

• non meublé et loué pour une durée minimale de 6 ans ;
• loué et affecté à l'habitation principale du locataire ;
• loué durant toute la durée d'application de la convention ;
• loué à une personne autre qu'un membre de sa famille.

• Conditions tenant aux ressources du locataire et au loyer

Le propriétaire a le choix entre trois niveaux de loyer (Intermédiaire LOC 1, Social LOC 2, Très social LOC 3). La décote appliquée déterminera le montant du loyer et les plafonds de ressources que le locataire doit respecter. Plus le loyer est bas, plus le montant de la réduction d'impôt est important.

Pour en savoir plus sur les différents plafonds, vous pouvez consulter le simulateur de l'Anah ici, ou celui du gouvernement ici.

Bon à savoir : Le propriétaire peut également bénéficier d'aides pour réaliser des travaux de rénovation dans le logement. En effet, pour bénéficier du dispositif, le logement ne doit pas être classé F ou G au DPE (diagnostic de performance énergétique). L'aide peut aller jusqu'à 15.000 € pour des travaux de rénovation énergétique, et jusqu'à 28.000 € pour une rénovation de plus grande ampleur.

• Quel avantage fiscal ?

Les taux de la réduction d'impôt dépendent du niveau de loyer choisi par le propriétaire :

• LOC 1 = 15%
• LOC 2 = 35%
• LOC 3 = niveau accessible uniquement que via l'intermédiation locative.

Cette réduction d'impôt peut être supérieure si le propriétaire utilise l'intermédiation locative pour gérer son bien. Il peut en effet recourir à un tiers (une agence immobilière à vocation sociale ou un organisme agréé pour s'occuper de la gestion à sa place). Dans ce cas, le montant de la réduction d'impôt est la suivante :

• LOC 1 = 20%
• LOC 2 = 40%
• LOC 3 = 65%

La demande de convention et les démarches pour bénéficier du dispositif Loc'Avantages sont à réaliser directement en ligne sur le site monprojet.anah.gouv.fr.

Investir dans l'ancien : le dispositif Denormandie

Le dispositif "Denormandie" reprend le principe du dispositif Pinel pour un logement ancien à rénover, et à condition que celui-ci soit situé dans une commune du programme Action cœur de ville. La réduction d'impôt concerne les opérations réalisées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2023.

• Condition tenant à la durée de location

Le logement doit être mis en location pendant 6, 9 ou 12 ans.

• Conditions tenant au logement

Le logement doit être situé dans les communes dont le besoin de réhabilitation de l'habitat est particulièrement marqué, ou qui ont conclu une convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT). Le logement affecté à l'habitation principale du locataire doit ici faire l'objet de travaux importants de rénovation, notamment au niveau de la performance énergétique. Ils doivent en effet permettre une amélioration d'au moins 20%.

• Conditions tenant aux ressources du locataire et au loyer

Les plafonds de loyer mensuel sont dictés selon la zone de localisation du logement (en Zone A bis par exemple, le plafond était de 17,62€/m2 en 2022). Ils varient aussi en fonction de la surface du logement. Le locataire ne doit pas non plus appartenir au foyer fiscal du propriétaire.

Pour savoir si l'adresse du logement relève du dispositif Denormandie, vous pouvez consulter le simulateur accessible sur le site du gouvernement.

Les différents plafonds de ressources sont eux précisés ici : https://www.economie.gouv.fr/particuliers/reduction-impot-denormandie

• Quel avantage fiscal ?

L'avantage fiscal prend lui aussi la forme d'une réduction d'impôt, variable selon le prix de revient net du logement (c'est-à-dire qu'il prend en compte le prix d'achat du bien, qui ne peut ici dépasser 300.000€, ainsi que le montant des travaux réalisés) et la durée de mise en location du bien :

• pour une période de location de 6 ans = 12 %
• pour une période de location de 9 ans = 18 %
• pour une période de location de 12 ans = 21 %