Maison à part : A quoi reconnaît-on un hôtel particulier ? Roger Abecassis : Un hôtel particulier est une maison de ville qui possède un caractère architectural particulier : une façade haussmannienne, par exemple, ou art déco. Il comporte généralement un perron à l'avant, élément qui évite le vis-à-vis avec la rue, un jardin ou une cour et, bien sûr, présente une certaine emprise au sol, autrement dit, il offre un beau volume habitable. MAP : Quel budget faut-il compter pour acquérir ce type de bien ? R. A : Pour un hôtel particulier de 200 m2 avec un petit jardin situé dans l'ouest parisien, il faut compter au minium 2,5 millions d'euros. Après, si le jardin est plus grand ou que le bien possède une situation géographique vraiment exceptionnelle ainsi qu'un véritable cachet architectural, les prix peuvent monter jusqu'à plus de 4,5 millions d'euros. MAP : Malgré la crise, l'hôtel particulier reste donc un bien de luxe... R. A : Oui, absolument : l'offre étant inférieure à la demande, les prix n'ont que très légèrement baissé durant la crise. Au lieu de créer un ralentissement, ce fléchissement a permis d'assainir le marché. Les produits avec des défauts, dont les prix s'étaient littéralement envolés en 2008, se vendent désormais moins chers que les biens avec zéro défaut, ce qui est tout à fait logique. MAP : Quel est le profil des acheteurs ? R. A : Ces dernières années, le profil des clients a beaucoup changé. Désormais, nous ne vendons plus ce type de bien à des gens issus de la bourgeoisie mais plutôt à de jeunes quadragénaires ayant récemment fait fortune dans l'industrie ou la finance. En général, ils sont déjà propriétaires d'un appartement mais souhaitent le vendre afin de fuir la copropriété et d'offrir un meilleur cadre de vie à leurs enfants.  MAP : A Paris et en région parisienne, secteurs que vous connaissez bien, les acquéreurs ne sont donc pas, comme on l'entend dire partout, des acheteurs étrangers ? R. A : Non, pas du tout. D'ailleurs, au sein de notre société, 95% des acheteurs sont français. L'idée que la majorité des acheteurs sont étrangers n'est qu'un leurre utilisé par les agents immobiliers pour essayer justement attirer ce type de clientèle. Les acheteurs étrangers investissent plutôt dans le sud de la France qu'à Paris, où ils préfèrent s'installer dans de petits pieds-à-terre, voire même dormir à l'hôtel. MAP : En même temps qu'il y a de nouveaux acquéreurs, y a-t-il de nouveaux critères d'achat ? R. A : En fait, contrairement aux biens plus classiques, avec les hôtels particuliers, le prix n'est pas forcément un critère de choix prioritaire pour les acquéreurs. Avant de s'intéresser à la question financière, ils regardent d'abord la localisation du bien et son environnement. Viennent ensuite la surface du bien, la taille du jardin et le vis-à-vis. Les acheteurs sont avant tout en recherche de qualité et, en général, c'est le côté affectif qui prime. L'hôtel particulier est avant tout un achat coup de cœur.

MAP : Faut-il prévoir des travaux ?

R. A : En général, il y a toujours des travaux à effectuer car les hôtels particuliers sont des biens qui restent longtemps dans une même famille. On en hérite de génération en génération sans forcément penser à les rénover. Mais les travaux ne sont pas perçus comme inconvénients par les acquéreurs dont l'envie principale est justement de personnaliser les lieux selon leurs goûts. MAP : Entreprendre des travaux dans un hôtel particulier, cela n'est pourtant pas toujours chose facile... R. A : Non, effectivement. Car les hôtels particuliers sont souvent situés dans des immeubles classés monuments historiques. Autrement dit, on ne peut que difficilement intervenir sur la façade et parfois, certains éléments se trouvant à l'intérieur du bâtiment sont également protégés. Avant d'acheter, il est donc toujours vivement conseillé de vérifier la marge de manœuvre en termes de travaux. MAP : Quelles autres précautions faut-il prendre avant de se lancer dans l'achat ? R. A : Il est important de contrôler la surface du bien. En effet, les biens en pleine propriété ne sont pas soumis aux mêmes lois que les lots en copropriété. La loi Carrez, par exemple, ne s'applique pas, ce qui signifie que le vendeur n'est pas obligé de faire calculer la superficie du bien par un géomètre. Après, comme pour n'importe quelle maison ancienne, il est important de s'assurer du bon état général de la maison, surtout de sa toiture, et, en cas de mitoyenneté, de vérifier l'isolation. MAP : Peut-on espérer faire une plus-value avec ce type de bien ? R.A : La plus-value est toujours possible surtout si des travaux ont été entrepris mais, ce qui est sûr, c'est que ce type de bien ne sera jamais vraiment impacté par la crise. Le risque qu'il se retrouve déprécié est donc très faible. Les hôtels particuliers sont des biens de qualité qui traversent les époques.