Crédits immobiliers, le serrage de vis ?

softica © MAP

Selon Crédit Logement, le marché des crédits immobiliers reste «soutenu»
Production
Prêts accordés
Crédits versés
Emprunteurs
Taux
Durée

Les banques appliquent-elles plus strictement leurs critères d'octroi de crédit ces derniers mois ? Pour le savoir, Maison à Part a enquêté et vous livre des éléments de réponses : oui, l'accès au crédit s'est durci, du fait de la hausse des taux de crédit et des prix de l'immobilier, pas seulement des banques. Le point sur la question et quelques conseils pratiques pour avoir plus de chance de voir votre dossier accepté.

De moins en moins de dossiers d'accès au crédit immobilier accordés aux particuliers ? Peut-être. Mais ce durcissement ne serait pas à mettre uniquement sur le compte des banques françaises. Si le courtier de crédit en ligne Meilleurtaux.com avance le chiffre de 8% de taux de refus des dossiers présentés (alors qu'il était marginal les années précédentes), les raisons à cela sont multiples, et avant tout conjoncturelles, selon nos interlocuteurs.

Geoffroy Bragadir, fondateur du courtier en ligne Empruntis.com, avance ainsi deux raisons : "la hausse des taux de crédit immobilier de 0,7% depuis un an et la forte hausse des prix de l'immobilier entre 1998 et 2006". Pour ces deux raisons, l'accès au crédit des particuliers se serait dégradé, et pas parce que les banques auraient changé leurs critères de risque ou d'octroi de crédit. "Ce dont on entend parler est une restriction des conditions de crédit. Il faudrait plutôt parler de l'accès au crédit qui, lui, s'est effectivement durci", précise-t-il. Ainsi, pour Empruntis, "la seule hausse des taux intervenue en 2007 a conduit à exclure des finançables 12% des dossiers".

Hausse des prix et des taux en cause

Responsable du marché crédit à l'habitat chez BNP Paribas, Philippe Stoltz évoque les mêmes raisons pour justifier le durcissement de l'accès au crédit pour les particuliers. Et dément formellement avoir restreint les conditions d'octroi au sein de sa banque. Pour lui, "si une certaine catégorie de la population a moins accès au crédit, c'est davantage à cause de paramètres conjoncturels comme la hausse des prix de l'immobilier et la hausse des taux. Cela fait que l'assiette et les mensualités augmentent, et donc que certains ménages ont plus de difficulté à souscrire un crédit". Mais Philippe Stoltz explique qu'il n'y a pas lieu de s'alarmer puisqu'on observe "une nouvelle inflexion, avec un retour de la baisse des taux. En effet, depuis un mois, ils ont perdu de 15 à 20 points. Ce qui confirme la persistance de la concurrence et la volonté (des banques) de faire du crédit".

Pas de conséquences des subprimes

De son côté, le gouverneur de la Banque de France, Christian Noyer, a reconnu que l'accès au crédit immobilier était devenu plus difficile pour les particuliers. Mais il s'est refusé à parler d'une crise du crédit en France comme celle qui sévit aux Etats-Unis, avec la fameuse crise des subprimes. Quant à savoir si celle-ci a eu des conséquences sur notre marché du crédit, tous s'accordent sur la négative. Pour Philippe Stoltz, "les subprimes n'ont pas de conséquences directes sur le marché français. Il y a eu une crise de liquidité mais elle commence à s'atténuer". Pour Geoffroy Bragadir, "même si on ne peut pas séparer la crise de confiance interbancaire du contexte international, on ne peut pas dire que les subprimes aient affecté le crédit à l'habitat français".

Alors comment augmenter vos chances de voir votre dossier de crédit accepté ? "Affiner son projet et se faire accompagner pour trouver le produit financier qui 'colle' le mieux à votre projet", selon le fondateur d'Empruntis.com. Trois arbitrages s'offrent toujours à vous, selon lui : "changer de lieu, de surface et de durée de crédit". En effet, dans un environnement immobilier devenu plus difficile, il peut être judicieux de choisir un emplacement moins onéreux, ou une surface plus raisonnable. Quant à la durée d'emprunt, actuellement de 21 ans en moyenne, le contexte actuel fait qu'il faudra la rallonger pour ne pas dépasser le seuil éliminatoire des 33% d'endettement.

Cliquez sur suivant pour connaître les dernières tendances en matière de crédit immobilier.

Crédits immobiliers, le serrage de vis ?

Selon Crédit Logement, le marché des crédits immobiliers reste «soutenu»

Immobilier © MAP

L'organisme Crédit Logement publie son observatoire du marché des crédits immobiliers. Quelques tendances à retenir : une hausse du taux d'intérêt moyen, une durée d'emprunt qui s'allonge et un coût relatif moyen qui diminue lentement. Des tendances qui, si elles se confirment en 2008, devraient témoigner d'un «marché assez soutenu».

En 2007, les crédits immobiliers aux particuliers ont totalisé une production de 170 milliards d'euros. Un marché en bonne santé, qui gagne 2,7% de croissance par an, "même si on est loin des 15% gagnés en 2006", expliquait Michel Mouillart, professeur d'économie à l'Université de Nanterre, lors de la présentation de "l'Observatoire du financement des marchés résidentiels" du Crédit Logement.

Si Gabriel Benoin, directeur général du Crédit Logement, parle de "ralentissement doux" en ce qui concerne la quantité de crédits accordés, cela cache des disparités entre : les crédits au neuf et aux travaux qui ont baissé et les crédits à l'ancien qui ont prit 4,8% en 2007. Ainsi, l'année dernière, ce sont 2.300.000 prêts qui ont été accordés, sur l'ensemble du marché (neuf, ancien et travaux).

Si jusqu'en 2003, la durée des prêts accordés augmentait modérément (+6 mois par an), «le rythme s'est accéléré durant les années 2004 et 2005», gagnant 12 mois par an. "En 2006, la durée des prêts s'est élevée de 16 mois en moyenne" pour atteindre 221 mois en 2007, soit une moyenne de 18 ans de durée des prêts immobiliers.

Taux d'intérêt moyen : 4,66%

Selon l'organisme Crédit Logement, société de cautionnement, "la remontée des taux reste encore compensée par la poursuite de l'allongement des durées". Ainsi, selon eux, les conditions de crédit ne se seraient "quasiment pas détériorées" depuis un an et demi : "le niveau des mensualités associées à un même capital emprunté s'est accru de seulement 0,9% depuis l'été 2005… mais il a diminué de 3,6% avec la mise en place du crédit d'impôt en faveur de l'accession à la propriété", note ainsi la société. Depuis le début de l'année 2007, le taux d'intérêt moyen serait passé de 3,96% à 4,66%.

Autre tendance très marquée : le rajeunissement des emprunteurs, amorcé à la fin des années 90 et qui se poursuit toujours en 2007. La part des -35 ans devient ainsi de plus en plus importante. Elle représentait en 2007 44% des emprunteurs. Enfin, "le coût relatif moyen des opérations réalisées diminue lentement depuis mai 2007 : en s'établissant à 3,84 années de revenus en janvier 2008, il est revenu à son niveau du printemps 2006", selon Crédit Logement.

Cliquez sur suivant pour voir des graphiques de l'Observatoire.

Selon Crédit Logement, le marché des crédits immobiliers reste «soutenu»