Le cas le plus courant reste la vente d'un bien pour le rachat d'un autre. "De jeunes propriétaires qui ont investi dans une petite surface, revendent assez rapidement pour prendre plus grand" explique Michel Pagès. Même si l'achat initial a été réalisé il y a quelques années seulement, la plus-value est telle que la revente est tout de même intéressante. "Dans les dix dernières années, les prix ont augmenté de 150%" rappelle Michel Pagès. On s'attend pourtant en 2012 à une légère baisse des prix au mètre carré sur l'ensemble de la France, à en croire les chiffres des Indices Notaires-Insee, parus fin février. Autre exemple, le baromètre Entreparticuliers.com du mois de février observe une baisse de 0,2% des prix sur un mois, en particulier pour les appartements (-0,9% sur un mois).

Les prix n'augmentent plus

Maître Pagès, pour sa part, est moins pessimiste : "Nous avons atteint un palier suite à une hausse démesurée, et je m'attends à un léger tassement des prix. Mais l'on tenait le même discours début 2011, et pourtant la hausse des prix a continué. Pour l'instant, on constate surtout que les prix n'augmentent plus" explique-t-il. Découvrez pourquoi vendre pour racheter reste une valeur sûre, en page suivante.

Un tassement qui pourrait encourager les acheteurs ? Pas forcément. Selon le baromètre Entreparticuliers.com, le délai moyen de transaction n'a presque pas varié, à 11,2 semaines en moyenne. Et pour cause : crise oblige, les banques sont de plus en plus frileuses, et prête moins facilement aux futurs acheteurs. L'Observatoire Crédit Logement/CSA rapporte que le taux de crédit moyen a pris 8 points en décembre par rapport au mois précédent. La limitation du prêt à taux zéro (PTZ+) aux seules constructions neuves n'arrange pas la situation.

Les banques inquiètes

"Les acquéreurs sont désolvabilisés, nous le percevons d'ores et déjà. Les clients les plus modestes ne peuvent plus acheter et cela contribue à tendre le marché" analyse Michel Pagès. Là encore, les propriétaires qui achètent en ayant revendu leur bien sont avantagés. "Leur apport personnel important rassurera les banques" ajoute le notaire. En résumé, malgré une probable baisse des prix et une demande moindre, vendre son bien immobilier pour racheter plus grand reste très intéressant. "Dans les régions où la demande est encore bien présente, n'hésitez pas !" conclut Michel Pagès. En page suivante, le cas d'une vente en cas de besoin de liquidités, ou pour réaliser un investissement particulier.

Les coups durs, cela arrive. Divorce, décès, difficultés financières, certains propriétaires se trouvent contraints de vendre leur résidence secondaire ou un bien mis en location. "Attention au nouveau calcul de la taxation sur les plus-values immobilières" prévient Michel Pagès. La loi de finances 2012 comporte, en effet, une réforme des plus-values immobilières, qui concerne les biens hors résidences principales. Depuis le 1er février 2012, l'exonération de taxation sur les plus-values est de 2% par an entre 5 et 15 ans de détention du bien, de 3% par an entre 15 et 25 ans, puis de 10% par an au-delà. L'exonération n'est complète qu'au bout de 30 ans, au lieu de 15 auparavant.

L'immobilier reste le meilleur investissement

"A part pour les propriétaires de biens depuis plus de 30 ans, la vente n'est plus aussi rentable" affirme Michel Pagès. Le notaire conseille, avant toute décision, de calculer les plus-values et le montant d'imposition, et exclut absolument la vente, si elle a pour but de placer l'argent, sur une assurance-vie par exemple : "Contrairement aux autres investissements, l'immobilier n'est pas spéculatif à long terme, et le propriétaire est toujours gagnant". Malgré la baisse des prix prédite par nombre de spécialistes (voir page 2), l'heure n'est donc pas à la vente. "La baisse, si baisse il y a, ne justifiera pas que l'on se rue pour vendre son bien. Ne vendez que si vous y êtes obligés" conclut Michel Pagès. En page suivante, le cas d'une résidence secondaire trop coûteuse.

Occupée seulement quelques semaines dans l'année, la résidence secondaire n'en demande pas moins un entretien régulier. S'y ajoutent les charges et frais liés à la copropriété, dans certains cas. La facture peut être très lourde, et certains propriétaires seront tentés de revendre leur résidence de villégiature pour limiter les dépenses. Là encore, les nouvelles modalités de taxation des plus-values immobilières (voir page 4) est largement dissuasive. "Avant de mettre le bien en vente, commencez par comparer les économies réalisées en vendant, et la taxe qui sera due" conseille Michel Pagès. Vendre pourrait en effet vous coûter plus cher que de conserver une résidence secondaire coûteuse. Une solution plus intéressante, dans ce cas de figure, est la mise en location du bien. "Si le logement est situé dans une zone touristique, une mise en location saisonnière est très intéressante" explique Michel Pagès. Quitte à bloquer la location quelques semaines dans l'année pour votre usage personnel...