Qu'est ce qui fait flamber les prix du foncier ? D'après la dernière enquête sur le prix des terrains à bâtir (EPTB) dirigée par le ministère de l'Ecologie, et dont les chiffres datent de 2008, la moitié des terrains à bâtir situés dans une aire urbaine se sont vendus, cette année là, à un prix supérieur à 78,9 euros le mètre carré. Et comme pour les prix des logements, les écarts entre les régions sont importants : si les 10% des terrains les moins chers se sont vendus à un prix inférieur à 22 euros/m2, les 10% les plus onéreux ont dépassé les 203 euros/ m2 ! Le ministère de l'Ecologie avance trois facteurs majeurs pour expliquer de telles différences : la taille de l'aire urbaine et son dynamisme démographique, l'accessibilité des terrains au sein de cette aire urbaine, et enfin leurs caractéristiques intrinsèques. En effet, le prix est plus élevé dans les grandes aires urbaines et dans les aires en forte croissance : on trouve ainsi un prix moyen de 239 euros/m2 dans l'aire urbaine de Paris, 176 euros à Marseille, 106 euros à Toulouse et Bordeaux, alors que Clermont-Ferrand et Nevers affichent respectivement 79 et 39 euros. De plus, un terrain situé dans une aire urbaine dense sera également plus cher. Concernant le dynamisme démographique, il rend «acceptable» les prix élevés, dans le sens où les acheteurs "sont à priori davantage dispensés à payer cher des biens qui sont susceptibles de prendre de la valeur du fait d'un accroissement anticipé de la demande locale", estime l'étude. Assez logiquement, et comme pour les logements, le prix du terrain décroît à mesure que l'on s'éloigne du centre de l'aire urbaine.

Plus cher en passant par des professionnels

Au-delà des facteurs entraînant des prix plus ou moins élevés, l'enquête montre aussi que près des deux tiers (64%) des terrains sont vendus viabilisés, c'est-à-dire reliés aux réseaux électriques, routiers, téléphoniques, etc. Et pour cause : un terrain viabilisé se vend 49% plus cher au mètre carré que s'il ne l'était pas. Quant à la faible part des terrains comprenant un bâtiment voué à la démolition (2%), ils se vendent en moyenne 29% plus cher que les terrains non-viabilisés. Autre donnée intéressante, 24% des terrains sont acquis par l'intermédiaire d'une agence, et 17% par celui du constructeur de la maison - auxquels cas, le prix au mètre carré est plus élevé, respectivement de 19 et 27%. "Même si on ne peut écarter l'idée que des professionnels sont capables de vendre un même terrain plus cher que des particuliers, on peut supposer qu'il s'agit de 'meilleurs' terrains, qui présentent des caractéristiques qui ne sont pas observées dans l'enquête EPTB, ce qui limite les capacités d'analyse des écarts de prix", observent les auteurs de l'étude.