Crise, baisse, stabilisation, atterrissage... Pour désigner le marché immobilier actuel, chacun y va de son substantif : ce qu'il y a de sûr, c'est que les analyses montrent toutes que le marché est en pleine phase de "retournement." Un terme utilisé mardi par le courtier Meilleurtaux, lors de la présentation de la sixième édition de son Observatoire des crédits immobiliers. "Historique" pourrait être le deuxième maître-mot de l'analyse : un environnement économique empreint de "bouleversements historiques", un "arrêt d'une période de hausse des prix sans équivalent historique" donc une baisse en perspective... 2008 s'annonce donc comme l'année du changement pour Meilleurtaux. En premier lieu, les prix : après une hausse de 102% entre 2000 et 2007, alors que le revenu des ménages progresse lui sur cette même période de 20%, "le cycle de hausse ne pouvait que s'interrompre" selon le courtier. Les derniers mois de 2007 et le début 2008, montrent ainsi "à la fois un net ralentissement de l'activité et une légère baisse des prix." Et de prévoir une baisse de "3 à 4%" cette année.

Un retournement sensible

 Ensuite, sur le plan du crédit, "le retournement de tendance" est, là encore "sensible" : "l'année 2008 voit apparaître pour la première fois depuis de nombreuses années, les premiers signes d'une demande de crédit immobilier en baisse," explique Christophe Cremer, président de Meilleurtaux, dans sa présentation, "d'environ 12 à 15% sur le mois de janvier et environ 10% sur le mois de février." Etant donné que le mois de mars semble connaître "un début d'amélioration", la baisse amorcée serait là d'environ 5% par rapport à 2007. Les derniers chiffres étant "rassurants", le courtier "table dorénavant sur une stabilisation globale ou une légère baisse des volumes de prêts immobiliers pour l'ensemble de l'année 2008." Les agitations des marchés boursiers et la grave crise de liquidités bancaires actuelles influent sur les taux à long et à court terme des marchés financiers, références des prêts immobiliers à taux fixe et à taux variable. Les premiers ont fortement baissé tandis que les seconds restent élevés. Pour Meilleurtaux, les taux des prêts immobiliers devraient connaître en 2008 "la fin d'un cycle de hausse" entamé il y a deux ans et se stabiliseront. Le courtier se montrant confiant en ce sens, malgré le fait qu'il soit "trop tôt pour réviser à la baisse les prévisions de taux d'intérêt des prêts pour l'ensemble de l'année 2008", face à des "conditions de refinancement des banques plus onéreuses" qui pourraient influer sur cette orientation.

176.000 euros sur 25 ans pour 1000€ de mensualités

Concrètement, aujourd'hui "pour les mêmes mensualités de 1.000 euros sur 25 ans, note le courtier, le ménage pouvait emprunter 201.000 euros en octobre 2005, 195.000 euros en janvier 2006, 187.000 euros en janvier 2007 et 176.000 euros actuellement. La capacité d'emprunt des particuliers, en déduit Meilleurtaux, a ainsi baissé de 25.000 euros soit 14% en un peu plus de deux ans." En terme de surface acquise, pour ces mêmes mensualités, le particulier pouvait acheter un 71m2 en 2000 contre 47 m2 en 2007, "soit une diminution de 34% de la surface." Sur les modalités du prêt, l'analyse note que "le taux fixe reste privilégié compte tenu de l'incertitude sur l'évolution des taux d'intérêt à court terme." L'évolution du niveau des prêts à taux variables par rapport à celui de ceux à taux fixes reste néanmoins incertaine et dépendra du taux d'intervention de la Banque Centrale Européenne et de la situation des marchés financiers, prévient le courtier. "En dehors des aspects financiers, le choix d'un prêt à taux révisable, se justifie quand il permet de lisser plusieurs prêts et de prendre en compte un prêt à taux zéro, un prêt 1% patronal et parfois d'accepter un prêt personnel" conclut-il sur le sujet.

Des conditions d'octroi de prêts renforcées

Alors que depuis 2000, les banques françaises ont fait évoluer les critères de crédit et les ont assouplis, depuis le milieu 2007, elles auraient, selon Meilleurtaux, changé leur fusil d'épaule. Le taux de refus serait ainsi passé de 3 à 8% entre juillet 2007 et janvier 2008. Un politique de crédit qui s'inscrit en parallèle avec une politique tarifaire elle, plus avantageuse (réduction des taux d'intérêt pratiqués) "pour conquérir de manière sélective de nouveaux clients dont elles considèrent qu'ils présentent un risque faible et un potentiel de rentabilité plus élevée."

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Prix et crédits : le "retournement de tendance"