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paris tour eiffel ville immobilier © Kiko
L'Observatoire régional du foncier (ORF) en Ile-de-France estime que les prix des terrains résistent à la baisse. Sur le marché des terrains constructifs, l'activité fléchit début 2013 pour se situer autour des 2.931 ventes au premier semestre, alors que les prix au m2 restent stables en grande couronne.
"Les marchés fonciers se démarquent de plus en plus des marchés immobiliers, constate ce jeudi 30 janvier, Dominique Figeat, président de l'Observatoire régional du foncier (ORF) en Ile-de-France. Au travers de notre note de conjoncture semestrielle, on voit bien que le prix du terrain continue d'augmenter alors qu'on observe une baisse d'activité sur les deux marchés."
Stabilité des prix en grande couronne
S'agissant du marché des terrains constructibles, l'activité fléchit début 2013 pour se situer autour de 2.931 ventes au premier semestre, pointe l'ORF. "Les prix, par conséquent, restent stables en grande couronne, pour se fixer autour de 560 euros du m2, et affichent une hausse constante en petite couronne atteignant plus de 2.200 euros du m2 mi-2013", détaille l'étude des marchés fonciers franciliens. Par ailleurs, une baisse s'est affirmée en 2013 sur les valeurs moyennes de transaction, ajoute-t-elle. "En petit couronne, les montants de transactions s'élèvent à 175.000 euros (contre 215.000 euros en 2012) et en grande couronne, ces derniers s'élèvent à 129.000 euros, contre 146.000 euros en 2012", complète Dominique Figeat.2.200 euros le mètre carré en petite couronne
Parallèlement, les prix au m2 poursuivent leur augmentation de manière significative. "En petite couronne, le prix moyen est évalué à 2.200 euros/m2, contre 1.300 euros/m2 en 2012, et en grande couronne, le prix moyen représente 560 euros du m2, contre 520 euros du m2 en 2012", précise la note de conjoncture.Terrains déclarés constructibles : la baisse d'activité se poursuit
Les chiffres de l'ORF des 9 premiers mois de l'année 2013, encore partiels et provisoires, font état d'environ 3.600 ventes en Ile-de-France, soit un niveau bien inférieur aux années précédentes. Un chiffre à retenir ? Sur cette période, le prix moyen d'un terrain en Ile-de-France (hors Paris) ressort à 186.700 euros soit un niveau équivalent à 2011 et en baisse par rapport à 2012 de 7%. Seul en Seine-et-Marne, il reste stable, à 113.200 euros."Les intentions y sont", Jean Daubigny, préfet de la région Ile-de-France
Jean Daubigny, préfet de la région, nous a signalé qu'au premier chef, le cadre du nouveau Schéma directeur d'Ile-de-France (Sdrif) voté fin 2013 à la Région donne une clarification des mesures engagées par les autorités. La loi d'affirmation des métropoles, créant la métropole du Grand Paris et programmant des intercommunalités de 200.000 habitants en grande couronne et l'avancement du Grand Paris Express (GPE), apporte également, d'après lui, des garanties pour rassurer le marché du foncier immobilier.
"Par ailleurs, les 21 contrats de développement territorial représentent 40% des 70.000 logements, l'objectif fixé par le Gouvernement, garantit le préfet. Les intentions y sont donc." La ministre du Logement, Cécile Duflot, l'a d'ailleurs réaffirmé, ce mercredi 29 janvier, en conseil des ministres : l'objectif est de construire en Ile-de-France 1.200.000 logements neufs (dont 30% de logements sociaux) d'ici 2030, soit 70.000 par an, ce qui représente plus du doublement de la production actuelle.
Par ailleurs, "la ministre a notamment demandé une implication particulière des opérateurs de l'État", a ajouté aussi le préfet, notamment de l'Agence foncière et technique de la Région Parisienne (AFTRP), établissement public placé sous son autorité, dont elle attend une contribution accrue et accélérée. Le pari est désormais lancé !
Foncier : les prix continuent d'augmenter en Ile-de-France
Les terrains à bâtir pour maisons : la valeur du terrain atteint 50% du coût global
SDRIF 2030 © Conseil régional d'Ile-de-France
Concernant les terrains à bâtir pour les maisons individuelles, les valeurs moyennes sont équivalentes à 152.000 euros en 2013, contre 146.000 euros en 2011. "Au final, dans l'agglomération, l'investissement total d'une maison individuelle (terrain + maison) s'évalue à 373.400 euros, et la part de la valeur du terrain y représente 50 % contre 33% pour le reste du territoire national et 29% pour les zones rurale", souligne l'ORF.
Par ailleurs, 3.700 mises en chantier de maisons individuelles ont été observées en 2013 par les experts des marchés fonciers et ceux du Syndicat national des aménageurs lotisseurs (Snal), contre 3.600 en 2012. Cette légère reprise bénéficie principalement aux secteurs aménagés.
Logements neufs : les prix au m2 fléchissent
Enfin, au troisième trimestre 2013, sur 17.179 logements neufs réservés à la vente, l'ORF comptait 1.069 logements individuels et 16.110 logements collectifs. Leurs réservations nettes ont baissé fortement en 2013 : 18.300 contre 28.700 en 2012. Côté prix, l'ORF observe globalement un fléchissement. Sur les trois premiers trimestres de 2013 par rapport à ceux de 2012, les prix moyens des logements neufs individuels affichent une baisse de -5,4 % pour l'individuel et -3,1% pour le collectif ; les prix au m2 finalement s'élèvent à 3.575 euros du m2 dans l'individuel (-3,2 par rapport à 2012) et à 4.677 euros pour le collectif (soit -3,8 % par rapport à 2012). "Néanmoins, le niveau reste supérieur à celui de 2006 d'environ 12%", nuance Dominique Figeat, président de l'ORF."Aucun changement de tendance en 2014"
Finalement, l'Observatoire régional du foncier s'appuyant sur les données fiscales et les données fournies alerte sur la situation d'un marché immobilier qualifié de "déprimé". "Actuellement, aucun indicateur ne permet d'anticiper un changement de tendance en 2014, fait remarquer Dominique Figeat. Les mesures de relance et le nouveau contexte dû aux changements législatifs conduiront-ils en 2014 aux ajustements souhaités par l'ensemble des professionnels ? La question se pose encore." La réponse pour obtenir un "déclic" cette année passe probablement, d'après lui, par l'accélération de projets d'aménagements.Rappel des chiffres des marchés fonciers franciliens en 2013
18.200 : mises en ventes de logements neufs aux particuliers de 2013
650 hectares/ an : consommation d'espaces entre 2008 et 2012
290 hectares/an : surface mobilisée pour les mises en chantier des maisons individuelles en 2013
3.726 : mises en chantier de maisons individuelles en 2013
563 euros/m2 : prix moyen d'un terrain constructible en grande couronne au 1er semestre 2013
2.931 : ventes de terrains constructibles au 1er semestre 2013
2300 hectares : le foncier ''mutable'' autour des gares franciliennes
186.700 euros : le prix moyen d'un terrain en Ile-de-France (hors paris) en 2013
Source : Observatoire régional du foncier en Ile-de-France et Préfecture de la région Ile-de-France.
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