Un bail en location nue dure trois ans. Pendant cette période, le locataire a à sa charge les petites réparations et l'entretien courant de l'appartement ou de la maison, afin de garantir le maintien du logement en bon fonctionnement. Mais à quoi cela correspond-il réellement ? L'Agence Nationale pour l'Information sur le Logement (ANIL) dresse une liste sur son site internet. L'entretien dit courant concerne : - Les parties extérieures : jardins privatifs, terrasses, gouttières (pas tout l'entretien, mais par exemple le dégorgement des conduits). - Les parties intérieures : plafonds, murs, parquets, moquettes. - Les ouvertures intérieures et extérieures : fenêtres, portes, stores. - Les installations : plomberie, chauffage, appareils sanitaires. - Les équipements électriques : prises de courant, ampoules, interrupteurs - Les équipements mentionnés dans le contrat de location (logement meublé), tels que la machine à laver, les hottes aspirantes, le réfrigérateur, etc. - L'entretien annuel de la chaudière individuelle.

L'obligation de louer un logement décent

Il est à noter que le propriétaire est tenu de louer un logement jugé décent et dans un état convenable. La définition de "logement décent" est claire et fixée par le décret du 30 janvier 2022. Un logement est jugé décent si la sécurité et la santé du locataire sont assurées, si les équipements essentiels sont fournis (cuisine, eau chaude sanitaire, chauffage, etc.), si l'appartement est convenablement isolé des infiltrations et permet une aération, s'il n'est pas infesté de parasites ou de nuisibles, et s'il répond à un critère de performance énergétique minimal. Depuis le 1er janvier 2025, il est en principe interdit de mettre en location des logements dont le DPE est classé G. Le propriétaire a principalement la charge des réparations liées à la vétusté. "Il revient à ce dernier d'effectuer les réparations nécessaires pour éviter les problèmes liés à l'usure naturelle", écrit l'ANIL. Le bailleur aura par exemple à sa charge le remplacement d'un revêtement de sol usé, une installation électrique défectueuse ou la réparation du réseau de gaz. S'ajoutent à cela "les réparations importantes ou structurelles qui ne relèvent pas de la responsabilité du locataire", telles que le remplacement des volets ou de la robinetterie.

Dégradations du logement : qui paie quoi ?

Logiquement, le locataire aura à sa charge toute dégradation du logement, sauf dans les cas suivants : en cas de catastrophe naturelle, de faute imputable au bailleur, ou si un tiers s'est introduit dans le logement. En revanche, toute dégradation liée à un usage anormal - comme des trous dans les murs ou des dégradations causées par des animaux - sera à sa charge. Il convient de noter que les responsabilités en matière de réparation sont généralement spécifiées en annexe du contrat de location. L'état des lieux est un autre document primordial pour évaluer le logement et repérer toute dégradation éventuelle, afin de ne rien laisser au hasard et éviter tout litige lors de la restitution du logement.

Des travaux d'aménagement possibles pour le locataire

Le locataire peut, sous certaines conditions, réaliser des travaux d'aménagement sans demander l'autorisation du propriétaire. La règle est la suivante : il peut réaliser de petits aménagements ou modifications temporaires, tels que la pose d'étagères ou l'application d'une peinture. Cependant, "les travaux ne doivent pas modifier la structure et la desserte du logement. Je ne vais donc pas abattre un mur porteur, mais je ne vais pas non plus abattre une simple cloison pour agrandir un salon ou modifier l'installation électrique", explique David Rodrigues, conseiller au service juridique de Consommation Logement et Cadre de Vie, une association de défense des consommateurs et usagers.

Des travaux nécessitant une autorisation

Il est, en effet, interdit de réaliser des travaux majeurs sans autorisation, au risque de devoir remettre le logement en état à ses frais au moment de quitter les lieux, voire de perdre toute ou partie de sa caution. Là encore, quelques nuances existent, comme l'explique David Rodrigues. Pour tout ce qui concerne l'aménagement, il ne faut pas que cela nuise à la relocation du bien. "Imaginons que tout était peint en blanc, et que le locataire décide de peindre dans une couleur neutre, alors le propriétaire ne pourra pas exiger de remise en état". En revanche, "si le locataire a repeint les murs en noir, en rouge ou en jaune canari, il peut être demandé une remise en état", car un style trop affirmé peut nuire à la relocation du bien. Mais alors, où placer le curseur ? En cas de litige, "c'est à la libre appréciation des juges", reconnaît David Rodrigues. "Il y a une grande part de subjectivité. Mais il faut tout de même faire attention à certains points : si vous avez du parquet et que vous collez une moquette par-dessus, vous pouvez abîmer le parquet. Mais le contraire n'est pas vrai." Depuis le 1er octobre 2016, les locataires peuvent effectuer des travaux pour adapter leur logement aux besoins des personnes âgées ou en situation de handicap, sans avoir besoin d'un accord explicite du propriétaire. Concrètement, le locataire doit envoyer une demande écrite au bailleur par lettre recommandée. Si celui-ci ne répond pas dans un délai de deux mois, cela signifie qu'il accepte automatiquement les travaux. Une fois le locataire parti, le propriétaire ne pourra pas exiger que le logement soit remis dans son état d'origine. Si un locataire effectue ce qui est normalement à la charge du bailleur, il devra en assumer les frais. "Il ne faut pas mettre le propriétaire devant le fait accompli", insiste David Rodrigues. En revanche, le locataire peut mettre le bailleur en demeure de réaliser les travaux. Pour ce faire, il est recommandé de l'informer par écrit, de lui accorder un délai raisonnable, d'inclure plusieurs devis et de lui laisser le choix de l'entreprise. "Faute de réponse, le locataire pourra engager les travaux et répercuter le coût sur les loyers à venir", prévient David Rodrigues.

Les travaux d'économie d'énergie : une concertation entre les deux parties

Le locataire est aussi en droit de réaliser des travaux d'économies d'énergie touchant à l'isolation thermique des toitures, des murs extérieurs, des parois vitrées, du système de chauffage et d'eau chaude sanitaire. Toutefois, dans le cas de travaux d'accessibilité, le bénéfice est exclusivement pour l'occupant, tandis qu'une rénovation énergétique profite aussi au propriétaire, puisqu'elle valorise son logement. "Il va donc falloir négocier et fixer au préalable par écrit la nature des travaux et les modalités d'indemnisation du locataire." Ce dernier peut négocier des renouvellements de baux sur une période donnée. "Tout est envisageable. Cela dépendra essentiellement de la relation que vous entretenez avec le propriétaire et de l'ampleur du chantier", indique David Rodrigues. Des aides à la rénovation énergétique pour les locataires sont disponibles et consultables sur le site Service-public.fr.