Méfiez-vous : la route vers l'extension est jonchée d'obstacles administratifs ! La toute première étape de votre course s'arrête à la mairie de votre commune, où vous obtiendrez le coefficient d'occupation du sol (COS) de la zone où se trouve votre propriété, s'il existe. Le Code de l'urbanisme indique que le COS "détermine la densité de construction admise" sur un terrain donné. Il est défini par le plan local d'urbanisme (PLU) de votre commune, et correspond au rapport entre la surface plancher maximale susceptible d'être construite, et la surface au sol. "A partir du COS, il est facile de calculer soi-même la surface maximum que l'on peut ajouter" explique Marie-Pierre Dubois Petroff, architecte et auteur de nombreux ouvrages sur les extensions et les rénovations*. Contrevenants, attention : si vous ignorez ce COS et décidez tout de même de faire réaliser l'extension, vous risquez au mieux de subir une taxe de la mairie, au pire de devoir détruire toute la partie construite ! "La mairie a deux mois pour passer constater les travaux, après quoi aucune réclamation n'est possible" précise tout de même Marie-Pierre Dubois Petroff.

Le PLU, la bible de votre extension

Lors de votre passage à la mairie, vous consulterez également le PLU pour déterminer les conditions dans lesquelles l'extension peut être réalisée : hauteur maximale, distance avec les autres bâtiments, obligations en matière de performance environnementales, couleur des façades et toitures, etc. "La présence de bâtiments historiques à proximité peut vous empêcher de poser des fenêtres de toit en PVC, et rallonger le délai d'obtention du permis de construire" précise Marie-Pierre Dubois Petroff. Vérifiez également la présence de servitudes, ces zones que vous devrez obligatoirement laisser libres, pour laisser passer vos voisins par exemple. * Rénovation écologique et Isoler sa maison (Editions Ulmer), Agrandir sa maison et Maisons et extension bois (Editions Massin). En pages suivantes, découvrez dans quels cas un permis de construire est obligatoire.

Depuis le 1er janvier 2012, les extensions de moins de 40 m² de constructions existantes ne nécessitent plus de permis de construire, mais une simple déclaration préalable de travaux. Le permis de construire reste obligatoire pour les chantiers d'une surface de 20 à 40 m² qui portent la surface totale de la construction à plus de 170 m², seuil au-delà duquel le recours à un architecte est obligatoire. Ces conditions sont valables quel que soit le type d'extension, y compris l'aménagement des combles ou celui d'un sous-sol. "Légalement, il s'agit également d'extensions, et vous avez l'obligation de les déclarer notamment pour des raisons fiscales" explique Marie-Pierre Dubois Petroff.

Des bons rapports entre voisins...

"Qui a bon voisin, a bon matin", dit un proverbe. Méfiez-vous de la réciproque ! S'il juge que votre projet lui nuit, votre voisin peut déposer un recours pendant les deux mois qui suivent l'affichage de votre déclaration de travaux. Marie-Pierre Dubois Petroff conseille de faire constater la date de cet affichage par un huissier, afin de contrer toute réclamation abusive... Quoi qu'il en soit, il est parfois préférable d'informer son voisin en amont du début de chantier, notamment si l'accès à sa maison risque d'être gêné. Comment choisir le type et le style de l'extension ? Découvrez-le en pages suivantes.

Plusieurs types d'extension de la surface plancher existent, et entre les différentes solutions, le choix ne vous appartient pas réellement. Le plus simple - et le plus économique (voir page 6) - reste l'aménagement de parties déjà existantes, comme les combles ou les sous-sols. Si la maison est déjà entièrement envahie, vous n'échapperez pas au gros œuvre ! "L'extension au sol est la solution la plus fréquente lorsque l'on souhaite ajouter seulement une pièce, ou agrandir la cuisine" explique Marie-Pierre Dubois Petroff. Elle est réalisable si la surface et la configuration du terrain le permettent. L'extension au sol peut également prendre la forme d'une véranda, "très appréciée pour apporter de la lumière ou créer un accès au jardin" analyse l'architecte. Attention alors à l'orientation de votre terrain : une véranda située plein nord doit être très bien isolée, pour couper du froid l'hiver, tandis qu'une véranda plein sud est équipée de stores ou brise-soleil, pour éviter de se transformer en serre pendant l'été... "Malheureusement, on n'a pas toujours la possibilité de choisir l'orientation, indique Marie-Pierre Dubois Petroff. Dans ce cas, mieux vaut opter pour une extension traditionnelle".

Prendre de la hauteur...

Si le jardin est trop petit, vous n'aurez d'autre solution que la surélévation de la toiture, pour créer un étage supplémentaire... uniquement, bien sûr, si le PLU vous le permet. Le chantier est plus complexe, puisque dans certains cas il faut découvrir entièrement la maison, puis la recouvrir. "Le recours à un architecte et à des professionnels habitués de ces chantiers est alors indispensable" insiste Marie-Pierre Dubois Petroff. Si vous optez pour une surélévation, la mise en place d'une ossature bois préfabriquée est en vogue car elle permet un très net gain de temps sur le chantier. "L'ossature peut être posée en une journée à peine, donc la rue n'est pas bloquée très longtemps" explique l'architecte. Idéal également si vos murs existants ne peuvent pas supporter une charge trop lourde : la légèreté de l'ossature bois vous évitera alors d'avoir à renforcer le plancher. Reste que l'extension doit être réfléchie au cas par cas, en fonction des nombres critères de la maison. Un architecte vous aidera à définir votre projet à partir des possibilités techniques et logistiques. En accord avec le bâti existant, ou en contraste ? Choisissez le style de l'extension en page suivante.

"Il n'y a rien de plus disgracieux qu'une extension qui reste une extension !" insiste Marie-Pierre Dubois Petroff. Quel que soit le type de construction, l'ajout doit se marier parfaitement avec le bâti existant. Deux partis pris sont possibles : le choix d'un style très proche de l'original, ou alors un style contemporain qui tranche avec celui de la maison. Dans le premier cas de figure, visuellement plus homogène, la difficulté est de se raccorder parfaitement à l'architecture originale de la maison. Quand il s'agit d'une bâtisse ancienne, comme une meulière, la recherche des matériaux d'origine peut également s'avérer compliquée, voire coûteuse. "La véranda est alors une solution intéressante, car elle s'adapte à toutes les constructions" explique Marie-Pierre Dubois Petroff. Si vous optez pour une extension de style contemporain, la liberté de choix est plus grande, mais le risque est de ne pas réussir la "greffe" : l'extension restera alors toujours apparente, et votre habitation ressemblera à deux constructions accolées, plutôt qu'à une maison. Attention, là encore, aux règles dictées par le PLU quant aux matériaux, ainsi qu'à l'avis du voisinage... "L'extension peut aussi être l'occasion de relooker une maison vieillissante, grâce à une isolation thermique par l'extérieur" conseille l'architecte. L'isolation vient alors envelopper toute la bâtisse (originale et extension), cachant par la même la délimitation entre les deux parties. Une solution idéale lors d'une surélévation.

A l'intérieur aussi, tout doit être raccord

Agrandir une pièce par une extension au sol, c'est détruire un mur, créer un nouveau sol, etc. Tous les revêtements devront donc être refaits, de telle sorte que, là encore, la "cicatrice" entre l'extension et le bâti d'origine ne soit plus visible. A moins que vous ne choisissiez d'en jouer, en insérant un bandeau vitré par exemple... En page suivante, découvrez combien coûte une extension.

Question sensible et très complexe que celle du prix d'une extension. Il dépend du type d'extension, des matériaux choisis, de la complexité des travaux de raccordement (électricité, eau, chauffage), de l'état de la structure d'origine, mais surtout des travaux secondaires qu'entraînent le chantier, aussi bien à l'extérieur (enduit, isolation par l'extérieur) qu'à l'intérieur (revêtements aux murs et au sol). "La seule chose que l'on peut dire assurément, c'est que le coût au mètre carré est supérieur à celui d'une construction" répond Marie-Pierre Dubois Petroff, avec beaucoup de précautions. L'extension la plus basique devrait coûter aux alentours de 1.500 euros le mètre carré, mais ce prix peut être multiplié par dix, "si on opte pour une belle véranda en acier à l'ancienne, par exemple". Le choix le plus abordable reste celui de l'aménagement de structures déjà existantes, comme les combles. "Les grands postes sont alors la création d'un escalier, la pose d'un ouvrant et l'isolation, voire le renforcement du plancher si besoin" précise Marie-Pierre Dubois Petroff. Quant à la surélévation, elle réclame des moyens logistiques souvent plus importants, donc plus coûteux. "S'il s'agit simplement de surélever les murs, il n'est pas nécessaire de déposer toute la toiture, donc cela reviendra un peu moins cher" ajoute l'architecte.