Le moins que l'on puisse dire, c'est que la conversion d'un sous-sol en local d'habitation est très règlementée en France - et pour cause : pas moins de deux codes légifèrent de manière complémentaire sur la question. L'article L1331-22 du Code de la santé interdit purement et simplement de vivre dans "les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d'ouverture sur l'extérieur et autres locaux par nature impropres à l'habitation". Concrètement, il est donc formellement interdit - et puni par la loi - de vendre ou de mettre en location une cave telle quelle, sans aucun lien avec un rez-de-chaussée. "C'est la salubrité des locaux et la qualité de l'air qui sont ici en question" explique Hervé Roby, architecte.

Une tolérance pour les sous-sols rendus salubres

"Une tolérance existe cependant concernant les souplex" précise Anna Courouau, architecte. Le Code de la construction et de l'habitation précise les modalités d'aménagement de tout local destiné à être habité. Il indique notamment que les logements doivent être protégés contre les infiltrations et les remontées d'eau, bénéficier d'un renouvellement d'air, protéger les habitants contre les incendies, etc. Enfin, "les pièces principales doivent être pourvues d'un ouvrant et de surfaces transparentes donnant sur l'extérieur". Le sous-sol n'est pas considéré comme une partie du logement, il n'est donc pas soumis à la loi Carrez et n'est pas comptabilisé dans la surface totale du logement, "sauf s'il est semi-enterré et que, lorsque l'on se tient dans la pièce, le regard peut se porter sur l'extérieur" précise Hervé Roby. En page suivante, découvrez les démarches obligatoires avant d'aménager un sous-sol.

Première étape dans la création de votre souplex : demander une autorisation de travaux auprès de votre mairie. Les chances de réussite dépendent beaucoup de votre commune. "Dans certaines grandes villes comme Paris, l'autorisation de transformer une cave en location d'habitation sera presque toujours refusée, de peur que le sous-sol ne devienne un studio insalubre mis en location" explique Anna Courouau. "La tolérance vis-à-vis de votre projet sera d'autant plus grande que la surface à aménager est petite" indique Hervé Roby. Si vous comptez installer des pièces secondaires en sous-sol, comme un cellier, un débarras ou une buanderie, votre dossier a également plus de chances d'aboutir que si vous prévoyez d'y aménager des chambres. Autres points négatifs pour votre projet : l'immeuble est situé en zone inondable, les caves permettent un accès aux égouts de la ville, etc. Assurez-vous que votre dossier est complet et réalisé par un professionnel, pour mettre toutes les chances de votre côté.

L'accord des copropriétaires

Si votre dossier aboutit, il vous faudra encore obtenir l'autorisation des copropriétaires pour réaliser les travaux, en particulier s'ils touchent à la structure, la façade ou le plancher. Cet accord, soumis au vote lors de l'Assemblée générale des copropriétaires, est en général facile à obtenir, puisque cette même assemblée vous a préalablement autorisé à acheter les caves pour les transformer. Reste à présent à aménager votre sous-sol pour le rendre viable. Quelques conseils en page suivante.

Deux grands problèmes se posent pour viabiliser un sous-sol : l'humidité et la luminosité - les deux points soulevés par le Code de la santé. "Les remontées d'eaux telluriques posent un problème de salubrité dans les sous-sols, l'air peut rapidement se charger en champignons et salpêtre" explique Hervé Roby. On évite l'humidité en injectant dans les murs des résines qui empêchent les remontées d'eaux, et en isolant très strictement le sol. L'aération de la cave est également indispensable. "Un sous-sol bien ventilé se sortira des problèmes d'humidité" assure Anna Courouau. Même s'il existe des ouvertures vers l'extérieur, on installera au moins une ventilation simple flux dans toutes les pièces, mais un modèle double flux sera encore plus efficace. "Prévoyez une trémie d'escalier la plus large possible, pour aérer naturellement" ajoute Anna Courouau.

Apporter de la lumière naturelle

Pour apporter un maximum de lumière naturelle dans le sous-sol, multipliez les surfaces vitrées, quitte à créer un sol en briques de verre - avec l'autorisation indispensable de la copropriété. "Multipliez les puits de lumière, s'il est possible de percer le plafond de la cave" conseille Hervé Roby. A défaut, l'éclairage doit être consciencieusement choisi. "Évitez les lumières d'ambiance, qui créent des zones sombres et altèrent le rendu des couleurs" ajoute l'architecte. Autre solution efficace pour combiner aération et luminosité naturelle : ouvrir le rez-de-chaussée sur le sous-sol, en créant un vide sur le séjour. "Cela crée une ambiance particulière et un beau volume, mais vous perdrez de la surface de plancher" tempère Anna Courouau. Quelle pièce aménager dans ce sous-sol ? Les réponses en page suivante.

D'un point de vue purement technique, pour peu que la cave soit viabilisée, il est possible d'y installer n'importe quel type de pièces : salle de jeux, pièce à vivre, espace nuit et même salle d'eau, si les évacuations le permettent. Pourtant, installer en sous-sol une buanderie ou une chambre à coucher n'a pas le même impact. "Psychologiquement, réaliser que l'on dort dans une pièce où la seule issue est un petit escalier donnant sur un rez-de-chaussée, cela peut rendre un peu claustrophobe" plaisante Hervé Roby. L'architecte conseille d'ailleurs de créer une sortie de secours, donnant par exemple sur les caves de l'immeuble.

Le manque de lumière impacte notre organisme

"Vivre dans une pièce peu lumineuse ou sans accès à la lumière naturelle pose un problème de régulation de notre horloge biologique" prévient Hervé Roby. Ce choix est d'ailleurs vivement déconseillé par Anna Courouau, qui préfère imaginer le souplex comme un bien à part : "L'ouverture sur le sous-sol doit permettre de créer une ambiance, pas doubler la surface de son appartement" explique-t-elle. "Le plus simple et le plus sain reste tout de même d'y aménager des pièces de service, comme un dressing, ou une pièce occupée ponctuelle, comme une salle de sport ou de musique" conseille Hervé Roby. Aménager un sous-sol pour créer un souplex, combien ça coûte ? Réponse en page suivante.

La copropriété vous vendra probablement les caves pour une somme raisonnable. Le coût de la création d'un souplex dépend surtout de l'état de ces sous-sols, et des travaux qui en découlent : protection des murs et des sols contre l'humidité, élimination du salpêtre le cas échéant, accès à l'eau et au réseau électrique, installation d'une fosse de relevage des eaux pour l'évacuation des salles de bains, excavation, percement de l'escalier et des ouvertures, modification du plancher du rez-de-chaussée, etc. La liste est longue, et la facture grossit d'autant ! Hervé Roby estime le coût de l'aménagement d'un sous-sol entre 1.700 et 2.000 euros par mètre carré, en fonction de la nature des travaux à réaliser. Un investissement qui reste néanmoins intéressant si l'on souhaite simplement agrandir sa maison - mais à oublier si l'on investit pour revendre.

Une histoire de coup de cœur

"Il ne faut pas espérer faire une plus-value lorsque l'on aménage un sous-sol" prévient Anna Courouau. Contrairement à d'autres biens atypiques, les souplex sont plus difficiles à vendre de par leur originalité, et les parties en sous-sol valent 30 à 40% moins que les autres surfaces. "Si l'aménagement est très bien réalisé et la salubrité rétablie, le bien peut tout de même déclencher un coup de cœur chez l'acheteur" raconte Hervé Roby. Anna Courouau acquiesce : "La bonne affaire n'est pas toujours là où l'on pense, il vaut mieux travailler au coup de cœur".