"Lutter contre la fracture résidentielle et le désordre urbanistique". Voilà comment la ministre du Logement, Cécile Duflot, qualifie son projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) qu'elle a présenté ce mercredi 26 juin en Conseil des ministres. Concernant le logement, le premier point sur lequel elle a insisté est l'encadrement des loyers dans les zones les plus tendues telles que Paris, Bordeaux, Lyon ou Marseille. Objectif : réguler les loyers jugés trop excessifs. Ainsi, pour les nouveaux contrats de bail, le loyer hors charges fixé dans le contrat de location ne pourra dépasser un loyer médian de référence majoré (loyer qui ne peut pas être au-dessus de 20% du loyer médian de référence qui lui est calculé à partir du stock de tous les loyers existants) sauf dans certains cas comme des biens possédant une grande terrasse ou un une grande hauteur sous plafond qui bénéficieront d'un complément de loyer exceptionnel. Dans le cas d'un renouvellement de bail en cours, le locataire pourra lancer un recours en diminution du loyer. De même, le propriétaire pourra lui aussi engager un recours si le loyer qu'il pratique est inférieur au loyer médian de référence minoré. Si des désaccords apparaissent, le projet prévoit une procédure amiable de règlement du litige devant la commission départementale de conciliation. Néanmoins, ces procédures seront-elles faciles à mettre en route ? Les parties concernées passeront-elles à l'acte en cas de problème ? Cependant la ministre y croit : "En région parisienne, environ 26% des loyers baisseront avec ce dispositif", s'est-elle enthousiasmé.

Une garantie universelle des loyers

Du côté de la sécurisation de la location, le projet envisage de définir une liste des pièces à fournir lors de la location comme pour le parc social. Les états des lieux et les baux types, dont les frais seront partagés entre le bailleur et son locataire, qui disposeront de mentions obligatoires, seront déterminés par décret. "Nous devons réguler le secteur en encadrant l'activité des professionnels de l'immobilier", a noté Cécile Duflot. Reste à savoir les modalités exactes qui figureront dans ces documents et si les propriétaires et régies joueront le jeu. Autre proposition de taille avancée dans le projet de loi : la garantie universelle des loyers (Gul). Celle-ci concerne le parc privé et vise à protéger les propriétaires contre les risques d'impayés et faciliter l'entrée des locataires dans le logement notamment pour les personnes en situation de s'acquitter d'un loyer mais ayant des revenus irréguliers ou modestes. Pour gérer ce système, la loi mise sur la création d'un établissement public administratif de l'Etat, "l'Agence de la garantie universelle des loyers". Quid du financement ? "La contribution du locataire et du propriétaire à ce dispositif s'effectuera à part égale", a souligné la ministre sans préciser exactement les modalités d'application pour chacune des parties. Le gouvernement se donne jusqu'au 1 er janvier 2016 pour mettre en place ce process qui pourrait concerner 6 millions de ménages.

Lutte contre l'habitat indigne

Si le logement est la priorité des Français, l'enjeu est d'en offrir un qui soit digne. C'est pourquoi la ministre a réitéré sa volonté de s'attaquer aux marchands de sommeil. Ainsi, les personnes condamnées pour hébergement contraire à la dignité humaine ne pourront pas acquérir de biens et les mettre en location. De même, les propriétaires bailleurs louant des biens vétustes mettant en péril la sécurité ou la santé de leurs occupants pourraient se voir affubler d'une astreinte journalière lorsque les travaux ordonnés par le maire ou le préfet n'ont pas été réalisés dans les délais fixés par arrêté. Le montant de l'astreinte sera de 200 euros par jour de retard. Une partie de la somme ira à l'Anah et l'autre permettra de financer le relogement des victimes de marchant de sommeil. Volonté de simplification oblige, le projet de loi réformera également le système d'attribution des logements sociaux avec la mise en place d'un dossier unique et le suivi de l'information concernant cette demande (étapes du traitement de cette demande, informations sur le parc social du territoire...).

Densification des zones urbaines

Côté urbanisme, la ministre a annoncé la modernisation des règles d'urbanisme avec notamment la valorisation des plans locaux d'urbanisme intercommunaux : "La loi permettra le transfert automatique de la compétence PLU aux communautés de communes et d'agglomération", précise le ministère. "L'idée est de construire mieux là où il y a le plus de besoin", a déclaré Cécile Duflot. Le projet table également sur la densification des zones urbaines des quartiers pavillonnaires avec, notamment, la suppression de la disposition de la loi urbanisme et habitat de 2003 qui fixe une taille minimale de terrain et contribue à l'étalement urbain mais aussi l'abandon du coefficient d'occupation des sols. En brossant les grandes lignes de son projet de loi, la ministre du Logement affiche son ambition de faire "une loi juste qui va remettre de la sécurité pour tous et équilibrer les relations entre propriétaires et locataires". Néanmoins, des zones d'ombre persistent notamment sur les modalités d'application de certaines propositions. La réforme des rapports locatifs fonctionnera-t-elle sans réelles sanctions financières ? Comment s'articuleront les nouvelles relations entre les différentes parties ? D'ores et déjà, des voies s'élèvent (voir les réactions page 2). Et nul doute, que les flous du projet de loi Duflot alimenteront les discussions à l'Assemblée nationale programmées pour le mois de septembre prochain. Voir les réactions du secteur en page suivante.