"Dépression", "dégradation", "contraction", "recul", "déséquilibres des marchés" ... Le moins que l'on puisse dire c'est que l'année 2014 ne s'annonce pas sous les meilleurs auspices pour le marché locatif privé français. Comme l'indiquent des derniers chiffres rendus publics par l'Institut Clameur, il semble en effet que la situation de déprime observée en 2013 se poursuit en ce début d'année. Pour preuve, les loyers, en particuliers ceux des petits logements, progressent certes moins vite que l'inflation - 0,2% en moyenne pour une inflation à 0,7% mais ils augmentent tout de même. Cependant, ce n'est pas le cas partout. Ainsi, dans sept régions, ils dépassent largement l'inflation. On relèvera le cas de l'Alsace, la Champagne-Ardenne, la Franche-Comté ou encore la Picardie, touchées par une hausse de 1 à 2%. Angers, Villeurbane, Lille, Lyon, Reims, Toulon et Montpellier sont concernées.

Une baisse dans 4 villes sur 10

Contre toute attente, les loyers arrivent quand même à baisser sur d'autres territoires. Une baisse qui profite à 39,2% des villes de plus de 10.000 habitants comme Paris, Bordeaux, Nantes, Strasbourg ou encore Toulouse. "Cette proportion est plus forte que celle qui avait été observée en 2009, année durant laquelle l'indice général des loyers de marché avait stagné", commente Michel Mouillart, professeur d'Economie à l'Universiuté Paris Ouest, FRICS, chargé de dévoiler les chiffres Clameur. Sur la liste des régions bénéficiaires de ces baisses, on trouve le limousin, l'Aquitaine, la Basse et la Haute Normandie ou encore le Nord Pas de Calais. Entre ces baisses, ces hausses et ces stagnations, le loyer moyen mensuel à l'échelle de la France s'établit à 724 euros soit 12,7 €/m2, celui des studios et une pièce à 450€ (16,9€/m2), celui des deux pièces à 572 € (12,8 €/m2) et 703 € pour les trois pièces, soit 10,8€/m2.

Net recul de la mobilité résidentielle

Autre constat particulièrement inquiétant mis en avant par Clameur : le recul de la mobilité résidentielle qui conduit à un faible taux de rotation des logements. Les locataires restent plus longtemps qu'avant dans les biens - la durée moyenne d'occupation est de plus de cinq ans - ce qui bloque complètement le marché. Si le phénomène n'est pas nouveau, il semble s'accentuer depuis le début de l'année. Elle s'établit ainsi à 23,8%, contre 26,6% en 2013. Preuve du caractère alarmant de la situation, elle descend au niveau le plus bas jamais observé depuis 1998 par Clameur. "Entre 2011 et 2013, l'offre locative privée présentées chaque année sur le marché s'est contractée de 120.000 unités, chute de la construction locative privée comprise", révèle la note. Dans certaines villes, cette contraction du parc locatif disponible est particulièrement visible. A Marseille, par exemple, la mobilité est de seulement 16,5% depuis le début 2014 avec une activité de l'ordre de 35% inférieure à son niveau de la fin des années 90. Et à Paris, la situation n'est guère mieux avec une mobilité là encore très basse : 17,3%. "La situation est particulièrement tendue compte tenu de la pression des demandes qui s'y présentent", souligne Michel Mouillart. Des biens qui restent plus longtemps occupés et qui devraient donc nécessiter d'importants travaux de rénovation avant d'être reloués or, il n'en est rien. Clameur révèle en effet que les efforts d'entretien et d'amélioration des logements fléchissent. Seulement 26,6% des biens étaient rafraîchis avant d'être remis sur le marché en 2013, contre plus de 33% de 2009 à 2011. "Le constat est inquiétant pour l'avenir", lâche Michel Mouillart.