SCPI : investir sans les tracas de la gestion

Qu'est-ce qu'une SCPI ?

Une SCPI est un fonds d'investissement immobilier qui permet d'acheter des parts d'un parc immobilier diversifié, géré par une société de gestion. Ce placement fait partie de la grande famille des investissements dits « pierre-papier », car il offre une exposition à l'immobilier, sans que vous ayez à gérer de biens en direct.

Les SCPI ont chacune des stratégies d'acquisition différentes, et peuvent acheter des bureaux, des commerces, des résidences, des hôtels ou encore des entrepôts. D'un point de vue géographique, les actifs immobiliers étaient plutôt situés en France, mais de plus en plus de SCPI investissent désormais en Europe. Cela permet de diversifier encore plus, mais aussi de profiter d'une fiscalité plus douce.

Les avantages d'une SCPI

L'un des principaux atouts de l'investissement en SCPI réside dans sa simplicité. Vous n'avez pas à vous occuper de la gestion locative, ni des travaux ou des relations avec les locataires. De plus, une SCPI vous permet d'accéder à un large portefeuille de biens immobiliers, répartis géographiquement et sectoriellement, ce qui limite les risques liés à un investissement unique.

De plus, les SCPI sont relativement accessibles, avec un ticket d'entrée assez bas (dès 200€), ce qui permet aux investisseurs avec un budget plus limité de tout de même pouvoir miser sur le marché immobilier.

Surtout, les meilleures SCPI offrent un rendement annuel supérieur à 6% net de frais, voire 7%. C'est par exemple le cas des SCPI Iroko Zen ou Remake Live. Vous retrouverez la liste des plus performantes dans ce comparatif des SCPI.

En plus, contrairement aux marchés financiers, ces revenus ont l'avantage d'être plutôt réguliers dans le temps. Cela s'explique notamment par des contrats de location avec les entreprises signés généralement sur du moyen voire long terme.

D'un point de vue fiscal, il est possible de venir loger vos parts de SCPI dans un contrat d'assurance vie. Vous pouvez alors bénéficier des atouts majeurs de cette enveloppe, comme une imposition favorable lors des rachats après 8 ans d'ouverture du contrat, ou encore des abattements sur les droits de succession.

Les inconvénients des SCPI

Les frais des SCPI peuvent être élevés, même si de nouveaux acteurs changent progressivement la donne. Par conséquent, il est généralement conseillé de conserver ses parts de SCPI au moins 8 ans, afin de gommer les frais de souscription (qui montent jusqu'à 12% pour certains fonds).

Investissement locatif : plus de contrôle, mais plus de responsabilités

Qu'est-ce qu'un investissement locatif ?

L'investissement locatif classique consiste à acheter un bien immobilier, que vous louerez à des particuliers (la plupart du temps) ou des entreprises. Ce type de placement vous permet de générer des revenus locatifs réguliers, tout en profitant d'avantages fiscaux spécifiques, tels que le régime LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) qui permettent d'optimiser votre rentabilité nette de fiscalité.

Les avantages de l'investissement locatif

L'un des principaux avantages de l'investissement locatif est le contrôle total que vous avez sur le bien immobilier. Vous décidez du bien, du lieu, du type de locataire et des travaux à effectuer. Ce contrôle total peut permettre une meilleure optimisation de la rentabilité à long terme. A condition de vous y connaître bien sûr. Si vous avez besoin de conseils, vous trouverez ici des recommandations sur comment investir dans l'immobilier.

En outre, la constitution d'un patrimoine immobilier peut se faire en grande partie à crédit. Les loyers remboursent en grande partie vos mensualités. Vous bénéficiez donc d'un effet de levier, ce qui augmente ainsi vos perspectives de gains sur le long terme.

Par ailleurs, si vous choisissez bien votre actif, vous pouvez à terme cumuler rendements et plus-value à la revente. C'est par exemple le cas si vous achetez un bien vieillissant à remettre au goût du jour, que vous ajoutez un étage à une maison ou une pièce. Ces opérations permettent souvent de créer de la valeur, et de générer un bénéfice à la revente.

Les inconvénients de l'investissement locatif

L'inconvénient majeur de l'investissement locatif est la gestion quotidienne, qui peut vite devenir chronophage. Entre la recherche de locataires, l'entretien du bien, les risques d'impayés ou de vacance locative, être propriétaire-bailleur n'est pas sans risques ni responsabilités. De plus, les impôts fonciers et autres taxes locales ont tendance à monter, et viennent rogner la rentabilité nette.

Enfin, l'achat d'une maison ou d'un appartement reste un investissement conséquent, et l'absence de diversification fait que vous êtes directement exposé aux fluctuations du marché de l'immobilier.

SCPI ou investissement locatif : comment choisir ?

Objectifs et horizon d'investissement

Le choix entre SCPI et investissement locatif dépend avant tout de vos objectifs. Si vous recherchez un investissement passif, avec peu d'implication dans la gestion et une mutualisation des risques, la SCPI est sans doute la meilleure option. Elle est particulièrement adaptée pour les personnes qui souhaitent diversifier leur patrimoine sans les tracas de la gestion locative.

En revanche, si vous êtes prêt à vous impliquer et à prendre en charge la gestion du bien, un investissement locatif direct peut s'avérer plus rentable sur le long terme, surtout si vous parvenez à valoriser votre bien (ex. travaux de rénovation, ajout d'un étage, etc.).

Rentabilité et fiscalité

D'un point de vue fiscal, les deux types d'investissement peuvent offrir des opportunités intéressantes. Les SCPI peuvent permettre d'obtenir des revenus réguliers sans gestion lourde, et peuvent être logés dans des contrats d'assurance vie, fiscalement avantageux. Quant à l'investissement locatif, il peut offrir une rentabilité nette plus élevée, mais il nécessite une gestion active et comporte plus de risques.

Conclusion

En résumé, le choix entre SCPI et investissement locatif dépend de vos objectifs personnels, du niveau de risque et rentabilité recherché. La SCPI convient aux investisseurs à la recherche d'un placement naturellement diversifié, simple et accessible, tandis que l'investissement locatif direct peut offrir une meilleure rentabilité, mais à condition de savoir y faire et de mouiller la chemise !